导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年(nián)之(zhī)后，当下(xià)中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时(shí)代而非停滞期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住(zhù)。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论日益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存(cún)量极度过剩，事实是否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中(zhōng)国房子是(shì)否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建(jiàn)筑占比(bǐ)不(bù)到一(yī)成，其中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建(jiàn)筑(zhù)，如(rú)商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因(y身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么īn)素密切相(xiāng)关(guān)。中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很大(dà)差距(jù)。人均住宅间(jiān)数大于1同(tóng)样不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户(hù)均1套房，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并(bìng)无直接公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每户(hù)城镇(zhèn)家庭才拥有1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而(ér)事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据(jù)显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说(shuō)不平(píng)衡，是(shì)因(yīn)为户均一套房无(wú)法满足流动人口的租赁和置业(yè)需求。全国总人(rén)口的近三成都(dōu)是(shì)流动人(rén)口，流动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的(de)住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差(chà)距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾(dùn)则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化(huà)必将体现(xiàn)在不(bù)同能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激增(zēng)，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可惜(xī)由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出(chū)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回(huí)答当前的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有(yǒu)效观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的(de)新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披(pī)露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住(zhù)不到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭户居(jū)民(mín)人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人(rén)人都有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主要(yào)是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的(de)测(cè)算思(sī)路、数据(jù)和方(fāng)法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住(zhù)宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原公有(yǒu)住(zhù)宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。居民(mín)住宅相(xiāng)关数据有(yǒu)两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数（统(tǒng)计局）；二是居民住宅来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中(zhōng)国居民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于(yú)1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数(shù)量极少，可(kě)忽略不计。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将1999年以来(lái)每年商品住(zhù)宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得到(dào)当(dāng)前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅(zhái)存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确统计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得到中国(guó)存量(liàng)房地(dì)产套数，并进(jìn)一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开(kāi)始，新(xīn)房销售中(zhōng)期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里(lǐ)的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房(fáng)套数计(jì)算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工(gōng)周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们(men)需要进一步推(tuī)算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套(tào)数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国城(chéng)镇(zhèn)居民的(de)住宅(zhái)结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其(qí)他住宅。

　　其次，我们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居(jū)民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅(fú)为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至(zhì)2022年末(mò)，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购期房，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并(bìng)不(bù)意(yì)味(wèi)着住(zhù)宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流(liú)动、居民(mín)换(huàn)房等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅(zhái)需求(qiú)。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国(guó)、英国(guó)和日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造(zào)成人口净(jìng)流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求，造(zào)成(chéng)房价或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的(de)流(liú)动人口3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示(shì)，在上海、杭州以及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅(zhái)比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市(shì)的高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使(shǐ)打(dǎ)工(gōng)人回(huí)乡置业(yè)。

　　流(liú)动人口(kǒu)实(shí)际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买(mǎi)一(yī)套(tào)房。所以说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户(hù)城镇居民住(zhù)宅是(shì)2000年以前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄(líng)至少(shǎo)在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安(ān)全隐(yǐn)患大等问题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基(jī)础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并且(qiě)居住(zhù)体验较(jiào)差。

　　2000年(nián)以前建(jiàn)成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有(yǒu)的住宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅(zhái)存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家庭人(rén)均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中(zhōng)国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住(zhù)宅(zhái)面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国(guó)和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套(tào)房(fáng)，未(wèi)来地产还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均1套房，看似已经户户(hù)有房。即(jí)便如此，中国人口静态结构和(hé)动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需(xū)求(qiú)主要来自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增(zēng)多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭(tíng)户均人口数不断(duàn)下降，六(liù)普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继(jì)续延续，导致户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源和生产(chǎn)要素(sù)逐步向经(jīng)济带(dài)、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经济资源(yuán)分(fēn)配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势必涉及到(dào)买房租房(fáng)，给迁入地住宅市场带来新(xīn)的(de)增(zēng)量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万人，自(zì)然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年(nián)，自(zì)建住宅和原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上其他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻(wěn)合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅(zhái)和(hé)原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住身临其境是什么意思的临，身临其境是什么意思呢原意是什么宅(zhái)的占比(bǐ)势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没(méi)有或少有(yǒu)物业管理(lǐ)，居民追求美好、宜居(jū)生(shēng)活的环(huán)境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依(yī)旧存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适度(dù)与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济(jì)发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房(fáng)之间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商(shāng)品(pǐn)住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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