导读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　要点

　　过(guò)去二十年是(shì)中(zhōng)国房(fáng)地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关中国地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图厘清中国城镇存(cún)量住宅真实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产(chǎn)存(cún)量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市(shì)场(chǎng)陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住(zhù)建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适(shì)不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因(yīn)素密切相关。中国的(de)人均住宅间数较(jiào)发(fā)达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭(tíng)户数(shù)，计(jì)算出城(chéng)镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若期房顺利交(jiāo)付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示(shì)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套(tào)户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是(shì)因(yīn)为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全(quán)国总人(rén)口(kǒu)的近三成都(dōu)是流(liú)动人口，流动(dòng)人(rén)口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住宅的(de)改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国(guó)家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求正在(zài)不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄(huáng)金二十(shí)年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年(nián)房价快速上涨基石。那么(me)当下房地产大分(fēn)化(huà)时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在(zài)住宅(zhái)质量供需冲(chōng)突(tū)。

　　地产大(dà)分化(huà)必将体现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不同区域板块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的(de)“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不(bù)禁担心，中国的房子是否已经过(guò)剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据此判断未来房(fáng)地产市场会(huì)如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会(huì)上，负责人(rén)对(duì)外披露(lù)：“住(zhù)宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及(jí)80多万处市(shì)政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平均每(měi)栋建筑住不(bù)到(dào)3人，住(zhù)宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商(shāng)业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅(zhái)占比(bǐ)并不大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据公布了中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城(chéng)市家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大于1，看(kàn)似意味(wèi)着人(rén)人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量(liàng)有关，更与房屋(wū)质量、居(jū)住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)不(bù)能完(wán)全(quán)反(fǎn)映出城(chéng)镇居(jū)民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐(qí)全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据有两处可以直接(jiē)公布(bù)，一(yī)是每年(nián)商品住(zhù)宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)分(fēn)三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品(pǐn)住宅销售(shòu)套(tào)数相(xiāng)加，我们就(jiù)能(néng)够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们(men)就(jiù)能够得到城镇户均(jūn)拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计数(shù)据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套数(shù)，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现房套数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的时(shí)间，取最(zuì)大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房(fáng)套数(shù)除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出(chū)：

　　（三）目(mù)前中国城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都(dōu)是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买二手房(fáng)加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所(suǒ)有住(zhù)宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅(zhái)。

　　如(rú)果交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚至意味着(zhe)中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余住宅来(lái)满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会造成(chéng)人口净流(liú)入地的(de)住宅(zhái)市场供(gōng)不(bù)应求，造成(chéng)房(fáng)价或房(fáng)租迅(xùn)速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动(dòng)人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动(dòng)人口(kǒu)在老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在(zài)房价较低的(de)县(xiàn)城购买(mǎi)一套房。所(suǒ)以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户城镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在(zài)33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线老化、管道等基础(chǔ)设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来(lái)了(le)很大(dà)的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅(zhái)面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的住(zhù)宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其(qí)中一居室(shì)占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来地(dì)产(chǎn)的(de)需(xū)求(qiú)驱(qū)动力(lì)

　　根据(jù)七普数据测(cè)算(suàn)，2020年城镇家庭户(hù)住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总面(miàn)积为308.16亿平(píng)，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平(píng)方米，不(bù)及全国人(rén)均(jūn)水平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的(de)住(zhù)宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平(píng)方米(mǐ)的家(jiā)庭(tíng)界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面积为(wèi)40平，即人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊面积后，中国的人均可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们(men)测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房(fáng)。即便(biàn)如(rú)此(cǐ)，中国人口静态结构和动态(tài)趋势(shì)演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套住(zhù)宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住宅需求主要来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示(shì)城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人(rén)户(hù)的(de)占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势(shì)将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人(rén)口(kǒu)规模(mó)的缩小而增(zēng)多。

　　第二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导致经济发展带(dài)来的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济带(dài)、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必涉及到买房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场(chǎng)带(dài)来新的增(zē女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作ng)量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增加(jiā)人口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人(rén)口(kǒu)增长主要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小(xiǎo)区改善性(xìng)需求依然庞(páng)大。

　　十年间新增(zēng)8473万家(jiā)庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了(le)商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经(jīng)济适用(yòng)房(fáng)和(hé)其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住(zhù)宅，建(jiàn)筑面积小、质量低(dī)、基础设施配(pèi)套差(chà)、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的(de)改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受限于资金，倾向于中(zhōng)小户(hù)型(xíng)。已(yǐ)有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住宅(zhái)舒适(shì)度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石(shí)。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不(bù)单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之(zhī)间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差异(yì)也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查数据调查(chá)的是人，并不是针对(duì)住(zhù)宅，因(yīn)此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅(zhái)占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超(chāo)预(yù)期。

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