文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不足一(yī)个月(yuè)时(shí)间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态(tài)，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你的(de)钱(qián)，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没(méi)钱没实力的(de)别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社(shè)会，这是(shì)房地产从大开发时代(dài)步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为现房(fáng)销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制(zhì)，长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩(gōu)、金融(róng)中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律(lǜ)办(bàn)事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这道关，解好这道(dào)世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还(hái)要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于(yú)中国香港(gǎng)，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房(fáng)短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但(dàn)是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在(zài)购买期房后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支付完首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前(qián)进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度(dù)有助(zhù)于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房(fáng)企债(zhài)务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中(zhōng)国(guó)一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑现的营销手段，而是(shì)所见(jiàn)即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的(de)最根本最(zuì)实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心(xīn)，房地(dì)产也不(bù)能(néng)例(lì)外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期(qī)三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税(shuì)改革(gé)方案研(yán)究(jiū)时，对预售制、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参考(kǎo)后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但(dàn)有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求(qiú)是相当(dāng)高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为单位，需要(yào)雄厚的(de)资金实力才(cái)能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业盛(shèng)行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商开始探求新的方(fāng)式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一(yī)经(jīng)推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民(mín)数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭”模式(shì)引(yǐn)入房地(dì)产销售(shòu)，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业(yè)直觉和多年(nián)经营杂货铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书(shū)，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款形式(shì)，等(děng)新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房(fáng)产。这(zhè)种方式减轻了(le)民众购房的资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的(de)建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商(shāng)的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的(de)一大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市(shì)场的(de)改革(gé)，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供(gōng)不应求的(de)问题，使房市发展进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于(yú)大(dà)角咀的(de)一个楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售(shòu)楼(lóu)花制(zhì)度的(de)监管，即要求开发商(shāng)在预(yù)售前，确保地价款已经全(quán)部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核单亲家庭是什么意思准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师等造(zào)假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动项目完工。随着监管体系(xì)逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程(chéng)，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速(sù)较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分房制度也(yě)出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房(fáng)制(zhì)度不再(zài)适用(yòng)于当时的(de)国(guó)情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的(de)需求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引(yǐn)入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度(dù)，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产(chǎn)市场采用预(yù)售制，允许开(kāi)发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少资金(jīn)和开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个项目的开发(fā)，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此中国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多(duō)方迅(xùn)速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形成契合中国内地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是(shì)为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房地产开发企(qǐ)业将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给(gěi)购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的(de)行为(wèi)。区(qū)别(bié)于中国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付清首(shǒu)付(fù)款(kuǎn)，并采用银行贷款的(de)形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港(gǎng)的按(àn)照工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回(huí)笼周(zhōu)期，同时(shí)增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应(yīng)，推动(dòng)了(le)城镇化发展进程。预售(shòu)制(zhì)在(zài)过去20多年对中国(guó)内地房地产市场的稳步(bù)发展起到了(le)重要(yào)作用，不仅解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发达国(guó)家几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进(jìn)入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公(gōng)里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇(zhèn)人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套(tào)户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业从无到有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年(nián)，房(fáng)地产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国(guó)内地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的比重看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社(shè)融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测(cè)算报(bào)告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美(měi)国(guó)的33.6万亿(yì)美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三(sān)国合(hé)计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房(fáng)市值占股债(zhài)房(fáng)市值的比例(lì)看，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育(yù)尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资(zī)渠道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在，当前的(de)负面效应愈(yù)发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分(fēn)商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商(shāng)品不能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银(yín)行利息，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购(gòu)房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果(guǒ)开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行(xíng)影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或(huò)经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等(děng)一系(xì)列(liè)问(wèn)题，导(dǎ单亲家庭是什么意思o)致“烂尾”等(děng)情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧失还款能(néng)力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看(kàn)，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在(zài)2004版(bǎn)的(de)《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定(dìng)。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安(ān)成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目(mù)工程总额报价计(jì)算(suàn)重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户(hù)后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际上，在过去(qù)房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在(zài)房企各(gè)地(dì)项目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供(gōng)了资(zī)金流动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一(yī)种资金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方(fāng)式：一(yī)般(bān)采用(yòng)两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。二(èr)是开(kāi)发(fā)商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定(dìng)金一定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还款，交(jiāo)付(fù)前(qián)资金由(yóu)第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证取(qǔ)得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低(dī)可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外(wài)，购房(fáng)者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及(jí)首(shǒu)付款(kuǎn)由第三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信(xìn)托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全(quán)部(bù)来(lái)自银行(xíng)，银(yín)行根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接(jiē)损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部门经审查(chá)后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行得到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首付购房，房款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发商或购房者可购(gòu)买(mǎi)期房烂(làn)尾保(bǎo)险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按照德国法律(lǜ)全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支(zhī)付(fù)公证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋(wū)单亲家庭是什么意思售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款(kuǎn)中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规(guī)定最低(dī)首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工(gōng)、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险的功(gōng)能是(shì)当(dāng)房屋出现重大(dà)延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开(kāi)发商赔偿或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保(bǎo)险公司(sī)负责相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英(yīng)国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等各(gè)个环(huán)节，各环节内容确(què)认(rèn)无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分(fēn)别(bié)支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房(fáng)屋必(bì)须经过(guò)房产(chǎn)公证(zhèng)公司(sī)的检验(yàn)验收后才(cái)能交(jiāo)付(fù)，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售(shòu)资金监管极(jí)为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日(rì)本《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求(qiú)开发(fā)商必须完成定金保全措施才可预售。什么是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订购(gòu)房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定(dìng)保证机构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或(huò)保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的(de)购(gòu)房款也(yě)受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融(róng)机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付(fù)违(wéi)约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行监(jiān)管(guǎn)，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后满1年保修期(qī)后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付环节，新加坡开发商有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上(shàng)，新加坡(pō)期房同(tóng)样(yàng)采(cǎi)取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的(de)方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对期房付(fù)款流程做了统(tǒng)一(yī)详细规定，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合(hé)同签订后、地(dì)基(jī)完工、框(kuāng)架完工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者的订(dìng)金(jīn)与付款会存入银行专门的项目资金账户(hù)，账户资金(jīn)提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房(fáng)地(dì)产到了政策出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企(qǐ)重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和(hé)改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对还(hái)在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整个行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看(kàn)，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市(shì)群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安(ān)全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房(fáng)屋重大(dà)延期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权(quán)益(yì)。资金(jīn)监管环(huán)节(jié)，引入独立于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方(fāng)资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交付环(huán)节(jié)，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免(miǎn)费维修，购房者在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房(fáng)预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制(zhì)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现(xiàn)的营(yíng)销手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现良币(bì)驱逐劣(liè)币。

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