导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下(xià)中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染中国(guó)地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全国有近6亿(yì)栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)，第七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城(chéng)乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不(bù)到一成，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数(shù)大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中(zhōng)国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均1套(tào)房，其中每户持有商品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅的数(shù)据，我(wǒ)们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上(shàng)中国住宅市场供需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总(zǒng)人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来(lái)地产(chǎn)仍有四大新增(zēng)需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致家庭(tíng)户(hù)数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化(huà)日(rì)益明显，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑面积(jī)。促成(chéng)“老(lǎo)破小”住宅(zhái)的(de)改造势在必行。

　　第四，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑面(miàn)积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求正在(zài)不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存(cún)在(zài)不足，这是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当(dāng)下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地(dì)产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能(néng)级城市之间，不同区(qū)域(yù)板块之间，不(bù)同(tóng)品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前(qián)，官方(fāng)披(pī)露全国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们(men)无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾(wù)，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅套(tào)数，回答当(dāng)前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥(yōng)有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作(zuò)情(qíng)况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋(w空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同ū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政设施数(shù)据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋房屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住(zhù)不(bù)到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其(qí)中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间(jiān)居(jū)住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能完(wán)全反(fǎn)映出城镇居民的居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套(tào)设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同>（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅(zhái)主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据）。计算中国居(jū)民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年(nián)之前商品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来每年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数(shù)除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总(zǒng)套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比

　　二(èr)、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数据，大致测(cè)算(suàn)得到中国存量房(fáng)地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥(yōng)有0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新(xīn)房销售中期房占(zhàn)比近9成。本(běn)文去除商品住宅累(lèi)计销售套数里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例(lì)：

　　2022年(nián)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后(hòu)装修的(de)时(shí)间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的(de)家庭租赁(lìn)廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住宅(zhái)增(zēng)幅为过去十年(nián)变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品(pǐn)住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中国平(píng)均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都(dōu)会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然(rán)城镇居民(mín)已经(jīng)达(dá)到(dào)了户(hù)均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味(wèi)着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并(bìng)不意味着住宅市场供需(xū)平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素(sù)产生(shēng)的住宅需求。因此(cǐ)，成(chéng)熟房(fáng)地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际(jì)经(jīng)验来看(kàn)，美(měi)国、英(yīng)国和(hé)日本的(de)住宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国(guó)分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户均刚(gāng)好(hǎo)一套(tào)房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中(zhōng)国的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在(zài)大(dà)城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以(yǐ)及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的(de)流动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市(shì)的高工资吸引(yǐn)打(dǎ)工人，但高房价迫使打工人(rén)回(huí)乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占(zhàn)据两套房，在高(gāo)房价的(de)大城市租赁一(yī)套房(fáng)，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房(fáng)无(wú)法满足庞大流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇(zhèn)住宅中依然有不少老旧小区。

　　三(sān)成家(jiā)庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈(chén)旧、安全隐患大(dà)等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的不便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数(shù)拥有的住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的(de)家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满足(zú)现代生活需求(qiú)，在未来(lái)大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积不足19平方米，不(bù)及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市(shì)将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为(wèi)住宅存在(zài)困难(nán)，若按这个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国(guó)有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建筑面积为50平(píng)，只考虑(lǜ)家庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国(guó)都高(gāo)于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅(zhái)总量会更多。

　　四(sì)、户均已(yǐ)然1套房(fáng)，未来(lái)地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得(dé)到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户户有房。即便如此，中国(guó)人(rén)口(kǒu)静(jìng)态(tài)结构和动(dòng)态趋势演绎，决定了(le)中(zhōng)国未来地产仍有需求释放。户均1套(tào)住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人(rén)口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致(zhì)户(hù)数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济(jì)发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城(chéng)市(shì)流入(rù)，区域经济(jì)资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为(wèi)72万，而出(chū)生人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受(shòu)益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百(bǎi)分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的占比(bǐ)势必会(huì)进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背(bèi)后的改善性需求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品(pǐn)质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济工(gōng)作会议明确(què)指(zhǐ)出支持(chí)住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间(jiān)数为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住宅间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提(tí)高，中国的人(rén)均住宅间(空调制热和辅热哪个更暖和，空调制热和辅热有什么不同jiān)数与(yǔ)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将是住宅质量的(de)供需(xū)冲(chōng)突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局(jú)限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异(yì)，优(yōu)质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存(cún)在统计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其(qí)增速可能超预期。

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