文：任泽平团队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作会议提出“有条件(jiàn)的可以进行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，这是房地产从大开发时代步(bù)入高质量发(fā)展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。以(yǐ)后一手交钱，一(yī)手交房，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不(bù)能交付(fù)的(de)风险。从个人层(céng)面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助于落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健(jiàn)发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单(dān)科普(pǔ)一下：商(shāng)品房预(yù)售最早源于中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商(shāng)品房(fáng)短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重(zhòng)点来了！发达国家一般(bān)有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购(gòu)买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些(xiē)保障(zhàng)措(cuò)施(shī)，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民(mín)众不(bù)公平，所以不(bù)如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在(zài)中国(guó)住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效(xiào)机(jī)制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市场(chǎng)化改革，中国一定(dìng)能化解(jiě)这个(gè)难(nán)题，让房地产回(huí)归实体经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居(jū)乐业(yè)、社(shè)会长(zhǎng)治(zhì)久安、行(xíng)业(yè)企业健康发展的重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在(zài)当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼(lóu)市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融(róng)支持当期三好生、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年(nián)前在国务(wù)院发展研究中心参与(yǔ)财(cái)税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融(róng)稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专项研究。（参考后来形成的专著(zhù)《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售(shòu)制(zhì)的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多(duō)人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他(tā)临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资(zī)金实(shí)力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题。针对这一(yī)系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市民数量有(yǒu)所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多年(nián)经(jīng)营杂货铺、海上驳运业务的经验，对(duì)于商(shāng)品流(liú)通(tōng)、资金周转有着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙的一(yī)块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字(zì)详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花”是另(lìng)外一个(gè)亮点，即先收取(qǔ)买(mǎi)家的订金(jīn)，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新(xīn)楼落成时，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投(tóu)资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一(yī)大特色，纵观(guān)中(zhōng)国香港房地产(chǎn)市场的(de)改(gǎi)革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预(yù)售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立(lì)健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支(zhī)停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾(wěi)”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核(hé)准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户(hù)资(zī)金(jīn)，中国香港要求律师行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九(jiǔ)十年代(dài)，中国内(nèi)地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发展重工业，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前(qián)期(qī)发(fā)展工(gōng)业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决(jué)住房基(jī)础等(děng)城市化(huà)配(pèi)套问题，才能进一步推(tuī)进城(chéng)市化。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度，住房市场发展(zhǎn)起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制(zhì)度不再(zài)适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后(hòu)出台多(duō)项(xiàng)文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的(de)通知》文件，决(jué)定停止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化(huà)的住房新体制(zhì)，从计(jì)划经济(jì)下(xià)的福利(lì)分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的(de)开发，形(xíng)成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速度加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货(huò)币(bì)化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国(guó)内(nèi)地(dì)的商品房预售制(zhì)度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力(lì)，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指(zhǐ)房地产开发(fā)企业将正在建设中的(de)房屋预(yù)先(xiān)出售给购房者，由购房者支付(fù)定(dìng)金或(huò)房(fáng)款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中，商(shāng)品房预售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之(zhī)，房屋(wū)未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照(zhào)工程进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开(kāi)发商(shāng)而言(yán)，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国(guó)内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的(de)最主(zhǔ)要方式(shì)，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)稳步发(fā)展起到(dào)了(le)重要作用，不仅解(jiě)决了房地产(chǎn)市场(chǎng)快(kuài)速发(fā)展阶段(duàn)的(de)资(zī)金(jīn)需(xū)求，也提高了(le)居民(mín)居住水平(píng)，中国内地城镇居(jū)民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨大进步(bù)，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城(chéng)镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由7438平方公(gōng)里(lǐ)增(zēng)长至60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁(fán)荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业(yè)的快速发展(zhǎn)，房(fáng)地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业(yè)数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动中国(guó)内地经济高增长的火车(chē)头(tóu)。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地产业(yè)增(zēng)加值占GDP的(de)7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资(zī)占(zhàn)固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷(dài)款余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社(shè)融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市(shì)值(zhí)测算报告(gào)》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国(guó)的(de)33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市(shì)值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住(zhù)房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比例较高，主要是因为住房(fáng)市值高，以(yǐ)及中国资(zī)本市场发育尚不成熟(shú)，直接(jiē)融资比例较低，股票、债(zhài)券(quàn)市值较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸(tū)显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者(zhě)的单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另(lìng)外，购房者和(hé)开发商之间的购(gòu)房合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的(de)风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债(zhài)、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用(yòng)和购房者(zhě)对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场波动或经(jīng)营不善，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行(xíng)获得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险(xiǎn)完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的预售(shòu)监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业(yè)预售商(shāng)品(pǐn)房所得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关(guān)的工程建设，商品房(fáng)预售款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建(jiàn)安(ān)成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点(diǎn)资金。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或(huò)进入监管(guǎn)账户后被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大开发时(shí)代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工(gōng)程总承(chéng)包(bāo)方，以工程建设名义(yì)，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方将资(zī)金转给房企，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过(guò)这些方式套(tào)取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一(yī)定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以(yǐ)下(xià)特(tè)点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一(yī)般设有定金或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支(zhī)付(fù)的(de)预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用(yòng)两(liǎng)种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护：为预(yù)售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取得购房者支(zhī)付的房(fáng)款(kuǎn)。二是(shì)开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付(fù)首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前(qián)资金由第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可(kě)低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方(fāng)数据(jù)，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过按(àn)揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用(yòng)资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的(de)定金及首付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发(fā)商在房屋建设过程中的资(zī)金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪(nuó)用资金直接损害银行利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门经审查后发(fā)放(fàng)的(de)验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银(yín)行得(dé)到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提(tí)供期(qī)房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付购房，房款按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利(lì)率采用固(gù)定利率(lǜ)，开(kāi)发(fā)商或购房者可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商(shāng)在(zài)项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的(de)定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定(dìng)金退还。如由于(yú)任何(hé)原(yuán)因不能购(gòu)买，定金按照(zhào)德(dé)国法律(lǜ)全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易(yì)税(shuì)，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定(dìng)最低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因(yīn)项目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付(fù)节点可分为公证后、主体完(wán)工(gōng)、内部(bù)水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利(lì)率，银行按施工节奏(zòu)分多次发放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房者开始还贷(dài)。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出(chū)现重(zhòng)大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付(fù)交换合同。

　　定金(jīn)方面(miàn)，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付。

　　余款支付环(huán)节，英国(guó)采取按工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交(jiāo)房(fáng)前付款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方可按揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立(lì)法(fǎ)，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成(chéng)“预(yù)售(shòu)房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前付款比例(lì)不(bù)超房(fáng)款的(de)20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一(yī)房二(èr)卖”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次(cì)修订，目(mù)前是唯一(yī)一(yī)部规范期(qī)房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要(yào)求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施(shī)才(cái)可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委(wěi)托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证(zhèng)金证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保护(hù)。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保(bǎo)险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开发商(shāng)需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付(fù)环节，交房前只(zhǐ)需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申(shēn)请贷款，但交房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程进度支付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新(xīn)加坡(pō)开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵(zūn)守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架(jià)完(wán)工、管(guǎn)道门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金(jīn)与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行(xíng)专门的项目资金账(zhàng)户，账(zhàng)户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和房企重组。一(yī)方面(miàn)，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善(shàn)型需(xū)求的支持力度，长(zhǎng)短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停(tíng)贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在(zài)正常运转的房企包(bāo)括(kuò)民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行(xíng)业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性(xìng)复杂性，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商违约后定(dìng)金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立(lì)按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充(chōng)分保护购房者的权益。资(zī)金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环(huán)节(jié)，建立(lì)商品房(fáng)保修期制(z印信是什么意思？ 印信和书信一样吗hì)度。保修(xiū)期内，开发商应对房(fáng)屋质量(liàng)问题全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房(fáng)预售制是大(dà)势所趋。一(yī)方面，98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对(duì)购(gòu)房民众的(de)最根本最实(shí)质(zhì)的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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