近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金等指(zhǐ)标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗口”。他们也(yě)提醒普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)注意(yì)，与产(chǎn)权类项目相比，特(tè)许经(jīng)营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日(rì)）陆续迎来除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格的变化(huà)。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运(yùn)营情况及市(shì)场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础设施资(zī)产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文(wén)件，结(jié)合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以(yǐ)分析基础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监(jiān)李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础设施证券投资(zī)基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法规(guī)要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基(jī)金年度(dù)可分配金额以现金(jīn)形式分配(pèi)给(gěi)投资者(zhě)，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征(zhēng)之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于(yú)债券数学中e等于多少，高中数学中e等于多少的固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的(de)投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对(duì)于未来分红水数学中e等于多少，高中数学中e等于多少平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定程度(dù)上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多(duō)重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的主要(yào)因素之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一(yī)定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调(diào)减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)净值变(biàn)化的修正，使投资人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包(bāo)括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资(zī)者(zhě)应(yīng)了解底层资产情况

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为准确(què)，分派的是本(běn)金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派(pài)”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要有特许经营权(quán)类(lèi)和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资产(chǎn)增值的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自(zì)项(xiàng)目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包(bāo)括了利润分配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解(jiě)公募(mù)REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也(yě)表示，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看(kàn)重底层(céng)资(zī)产的价值增值，所以相对股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也认(rèn)为，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项目(mù)在经营权到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经营项(xiàng)目，通常具(jù)备更高的分派率(lǜ)水平。对(duì)于(yú)剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营(yíng)权项目(mù)，即(jí)使分派率(lǜ)相对较(jiào)低，也(yě)有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本(běn)金，在不进行扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象，投(tóu)资特许经营权(quán)REITs的(de)收益(yì)来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产生的现金流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后(hòu)通过(guò)对建筑的(de)更新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永续经营的(de)假设反映(yìng)在基(jī)础资产的(de)估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分红(hóng)期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金(jīn)相(xiāng)关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披(pī)露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二者存在本质性区别(bié)。经营(yíng)活动(dòng)产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的(de)资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者(zhě)对经营(yíng)权类的资产可以更多关(guān)注内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况(kuàng)直接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综(zōng)合实力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易(yì)带来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本(běn)面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及次年(nián)的可供分配金额(é)预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分(fēn)红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测进(jìn)行比较分析(xī)，结合经济(jì)及市场的实际环境，对基础设(shè)施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责人(rén)也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 数学中e等于多少，高中数学中e等于多少