5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募(mù)基(jī)金为代(dài)表的机构对于(yú)这一板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所公布(bù)的总份额(é)均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据(jù)基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积(jī)余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置(zhì)房地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募(mù)基金对房地产的(de)配置看，2019年(nián)末(mò)，公募所(suǒ)持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房(fáng)地(dì)产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统(tǒng)计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产板块一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季(jì)度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其阿富汗是不是亡国了(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后一环(huán)，且首季并(bìng)非行业销售旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城(chéng)市。而映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括房地产等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但在这(zhè)几年特(tè)殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现(xiàn)了(le)一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了(le)更大(dà)的(de)变(biàn)化。”一(yī)不愿(yuàn)具名(míng)的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很难(nán)再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面(miàn)积(jī)，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政(zhèng)策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人），我国均已告别住房短缺时代(dài)，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年(nián)18万亿元的销售(shòu)额(é)，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未来行业的需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这(zhè)个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大(dà)鱼吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是(shì)强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至整(zhěng)体(tǐ)机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优(yōu)质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实(shí)现股价(jià)上(shàng)涨的(de)达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实(shí)发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明(míng)显放大，4日、5日(rì)连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的基本面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项目、酒(jiǔ)店(diàn)经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业收入52.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利(lì)润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东来看，各类机构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利(lì)润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿地结(jié)算(suàn)持(chí)续性向好，从(cóng)数(shù)字(zì)上(shàng)看，一季(jì)度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业(yè)绩(jì)势头(tóu)向(xiàng)好(hǎo)背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中(zhōng)持(chí)续(xù)驻足。从第一季(jì)度十(shí)大流通(tōng)股股东(dōng)来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三个(gè)季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则(zé)是主要布局(jú)在深圳的地产公(gōng)司，一季报交(jiāo)出的(de)也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季公司(sī)实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指(zhǐ)基(jī)首季新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体(tǐ)说来， 南(nán)方中证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土(tǔ)地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多（券商测算(suàn)对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者资(zī)金紧张(zhāng)没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本土地，龙(lóng)头房企(qǐ)的拿地力度（拿地金额(é)/销售(shòu)金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加(jiā)杠杆空间有限，从融资(zī)成(chéng)本看，龙头房企的融资(zī)成本不(bù)断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是(shì)，在当前(qián)中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大(dà)好机会(huì)。中信证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在，少部分公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其(qí)主要(yào)又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势(shì)。央企地(dì)产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特(tè)估，国(guó)央企(qǐ)相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房(fáng)开企业的资产(chǎn)会有(yǒu)更多(duō)担(dān)忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出(chū)清的过程(chéng)中，央国(guó)企(qǐ)相较于(yú)民(mín阿富汗是不是亡国了)企来说估值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展阶段更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现金(jīn)流(liú)的(de)企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业内部将出(chū)现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受益于行(xíng)业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石(shí)投资首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去(qù)持续观察国企央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持(chí)，首先是融(róng)资成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年(nián)的(de)业(yè)绩出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是较大增(zēng)速的(de)增(zēng)长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下半年(nián)民营房企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之(zhī)后(hòu)，国有企(qǐ)业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市，投资力(lì)度较大(dà)。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临(lín)着(zhe)一些(xiē)不确(què)定(dìng)性(xìng)。其(qí)实整个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城(chéng)市四月环比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较(jiào)好之外，包括(kuò)北京、上海在内(nèi)的(de)绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月(yuè)的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说，第二季度(dù)、第三(sān)季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀(tán)投资董事(shì)长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下游产业链的(de)复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多，我们要多给一些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地(dì)产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚快(kuài)钱的时候，只能赚(zhuàn)他(tā)基(jī)本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出(chū)来，这需(xū)要时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个股(gǔ)仅为举例分析(xī)，不做买卖推荐(jiàn)。）

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