文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售”，不(bù)足一(yī)个月时(shí)间，已有山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川(chuān)、广东等地明(míng)确(què)表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱(qián)没实力的(de)别(bié)建了，不能把(bǎ)包袱甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购(gòu)房老百姓(xìng)的最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房(fáng)地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产(chǎn)软着陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家(jiā)想(xiǎng)想，绝(jué)大部分商(shāng)品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交钱一(yī)手(shǒu)交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了所有商品(pǐn)不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对购房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售，这样(yàng)有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普(pǔ)一下(xià)：商品房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商(shāng)放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制(zhì)度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以(yǐ)，预(yù)售制(zhì)度是需(xū)要(yào)严格的资金监管、分期支付(fù)以(yǐ)及违约(yuē)处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这(zhè)些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不(bù)如借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。客观讲(jiǎng)预售制度(dù)有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入(rù)存(cún)量时代，取(qǔ)消预售制度(dù)有助于降负债(zhài)降杠杆，不(bù)再把烂尾风(fēng)险甩给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化解(jiě)这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的(de)产品质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一(yī)家人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行(xíng)业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新(xīn)模式等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十(shí)年前(qián)在国务院发(fā)展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大(dà)、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十世(shì)纪(jì)五十(shí)年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等问题，分层(céng)销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年(nián)代，中国香港(gǎng)还未推行公(gōng)共房(fáng)屋制度(dù)，许(xǔ)多人栖身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需(xū)求是相当(dāng)高，不过大多(duō)数居民(mín)的(de)储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买(mǎi)。虽(suī)然楼宇出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一(yī)系列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业务(wù)的经验，对于(yú)商品(pǐn)流(liú)通、资金周转有(yǒu)着独(dú)到的见(jiàn)解，在(zài)努力(lì)寻求(qiú)方(fāng)法加快自身(shēn)资金周(zhōu)转。当时(shí)其在(zài)购下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑(zhù)材料(liào)、分(fēn)层价(jià)格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥有了自(zì)己的(de)房产。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资金压力，加速(sù)了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可(kě)谓是(shì)“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期(qī)付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的(de)一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要求开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成，资金需(xū)放入(rù)律师(shī)所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资(zī)金，中国香港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透明化机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大(dà)和供给量短(duǎn)缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能(néng)进(jìn)一步推进城市化。但(dàn)当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产市场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)，商品房(fáng)供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中(zhōng)国香港的(de)“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预(yù)售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先(xiān)后出(chū)台多项文(wén)件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加(jiā)快(kuài)住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实(shí)行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化(huà)、社会化的住房新体制，从计划经(jīng)济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资(zī)金和开发时间周期(qī)长的(de)两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展。

　　引入中国(guó)香港“卖(mài)楼花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购(gòu)房(fáng)者支付定(dìng)金(jīn)或房款的(de)行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品(pǐn)房买(mǎi)卖合同-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行贷(dài)款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进(jìn)度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销售的最主要方式，预售制极(jí)大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制在过(guò)去20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳步(bù)发(fā)展(zhǎn)起到了重要作用(yòng)，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量(liàng)从不(bù)到14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房(fáng)建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比(bǐ)重为63％，而(ér)2021年(nián)期房(fáng)累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣，行业(yè)各(gè)项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动(dòng)中国(guó)内地(dì)经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批(pī)发、建材(cái)的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房(fáng)地(dì)产开(kāi)发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，20加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国20年中国住房市(shì)值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于(yú)美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房(fáng)市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国(guó)住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住(zhù)房市值(zhí)高，以(yǐ)及中国(guó)资本市(shì)场发育(yù)尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背(bèi)后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在，当(dāng)前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从(cóng)个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房(加滕鹰是谁 加滕鹰是哪国fáng)产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房(fáng)者和开(kāi)发商之间的购房合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的(de)合(hé)同(tóng)关系，如果开发(fā)商发生(shēng)违约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷款合(hé)同按时(shí)向银行(xíng)进行贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动(dòng)或(huò)经营不善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企通过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果购房者丧(sàng)失还(hái)款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险(xiǎn)完(wán)全由银行承(chéng)担，银行将(jiāng)面临(lín)较大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房(fáng)所得款项应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品(pǐn)房预售(shòu)款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上(shàng)，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发(fā)时代的高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户拨付资金，再由(yóu)工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定(dìng)金方(fāng)式(shì)支付，或按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方(fāng)式：一般(bān)采用(yòng)两种方(fāng)式发(fā)放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进度(dù)付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交付(fù)质(zhì)量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由(yóu)政府(fǔ)或(huò)第三方验收(shōu)合格并(bìng)提供验收凭证后，开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得(dé)购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者提供一定(dìng)的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房(fáng)定金一定期限内(nèi)无条件返还，最(zuì)低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前(qián)资金由第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低(dī)可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比(bǐ)例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除(chú)定金或首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为防止开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付(fù)款由第三方公证行或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取回，且不承担任(rèn)何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行(xíng)根(gēn)据工程(chéng)进(jìn)度向(xiàng)开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开(kāi)发商(shāng)在房屋交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利(lì)率，开发商或购(gòu)房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房(fáng)者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照(zhào)德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土地(dì)交易税(shuì)，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德(dé)国(guó)没有规定最(zuì)低首付(fù)比例，可(kě)零(líng)首付购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节(jié)点(diǎn)、比(bǐ)例因项目而(ér)异(yì)。一般(bān)来说，支付节点(diǎn)可(kě)分为公(gōng)证后、主体完工、内(nèi)部水暖电(diàn)路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁(jié)及墙面(miàn)完工、地(dì)板(bǎn)完工、全部完(wán)工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者(zhě)可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工(gōng)节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期(qī)房设计了(le)两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖(mài)双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通期房交易中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确(què)认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开(kāi)发商(shāng)出现(xiàn)财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前付款比例相(xiāng)对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预(yù)售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在(zài)确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发(fā)商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商(shāng)必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本(běn)二(èr)战结束后由(yóu)于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什(shén)么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订(dìng)购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金外(wài)，其(qí)他预(yù)先支付(fù)的购房款(kuǎn)也受该措施(shī)保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向(xiàng)银行申请贷(dài)款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房者违约(yuē)可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满(mǎn)1年保(bǎo)修期(qī)后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期(qī)14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款(kuǎn)，月(yuè)供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增(zēng)加(jiā)而增(zēng)加，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方(fāng)面，购房者的(de)订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后(hòu)购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现象(xiàng)，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼(lóu)保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括(kuò)民(mín)营企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组(zǔ)整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机(jī)制四大(dà)关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税。定(dìng)金环节，建立(lì)开发商(shāng)违(wéi)约后定金(jīn)保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定(dìng)金冻结至房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公(gōng)司介入(rù)，为(wèi)房屋(wū)重大延(yán)期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权益(yì)。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立(lì)于开发商、银行的第三方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现(xiàn)象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方(fāng)面，取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的(de)营销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最(zuì)实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。

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