近两(liǎng)年火爆的(de)创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日，公(gōng)募(mù)REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士对(duì)此表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现(xiàn)金收益(yì)，特(tè)许经营权分红目前已包含了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选择(zé)投资标的(de)时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的(de)公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金(jīn)额(é)占可(kě)供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益，以(yǐ)及(jí)基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规(guī)律可循(xún)。公(gōng)募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行投(tóu)资(zī)决策(cè)的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)二(èr)级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得的现金收(shōu)益，对于长期(qī)投(tóu)资者(zhě)更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基(jī)金指引(yǐn)（试行）》及相关(guān)法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基(jī)金(jīn)年度可分(fēn)配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特(tè)征之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现了这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资(zī)者(zhě)的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能(néng)够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的收益性，在有效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观(guān)经济的影响(xiǎng)，可分配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收益(yì)是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的主要因素之(zhī)一，而(ér)稳定(dìng)的(de)分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也(yě)表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票和债(zhài)券回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项(xiàng)目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济(jì)活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处理，调减(jiǎn)金额根据(jù)单(dān)位基金(jīn)份(fèn)额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前(qián)后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的(de)修正(zhèng)，使投资人在基(jī)金分红前(qián)后均可以获(huò)得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还(hái)

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金之(zhī)上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派的是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之间(jiān)的比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为(wèi)是持(chí)续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是该类(lèi)投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值(zhí)的收(shōu)益，而持有特许经营类产品的收益(yì)主(zhǔ)要来自项目每年的(de)现金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营(yíng)权类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的(de)归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动的，对特许经(jīng)营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不(bù)同而形成区别。特许经(jīng)营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于(yú)包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相对较多，债(zhài)性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底(dǐ)层(céng)资产的价值增值为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格和(hé)分(fēn)红有(yǒu)合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因此将可供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解为(wèi)“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许(xǔ)经营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派(pài)率相(xiāng)对较(jiào)低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限(xiàn)收(shōu)回(huí)本金并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许经营权(quán)项(xiàng)目的分派金额包(bāo)含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到(dào)期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出(chū)让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人(rén)士还表示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投(tóu)资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底层资产的运营情况(kuàng)。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流量是指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营(yíng)活动(dòng)产(chǎn)生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润表的项目进行(xíng)调整，加(jiā)期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的(de)资(zī)产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募(mù)REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公(gōng)募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分(fēn)红规模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合为什么公鸡不能炖汤，公鸡汤和母鸡汤的区别(hé)经济及市(shì)场(chǎng)的实际环境，对(duì)基础设施项目(mù)的运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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