万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产(chǎn)界“劳(láo)斯(sī)莱斯”的(de)神(shén)秘开发商——中赫集团(tuán)，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国信达为了收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早(zǎo)已售出，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨(jù)资购入房产(chǎn)的有钱人，房子现在莫名奇妙地被(bèi)拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是(shì)债主

　　“北(běi)京豪宅(zhái)的(de)尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名(míng)校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有网友发现，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产(chǎn)管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中(zhōng)国信达北分(fēn)），处(chù)置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下(xià)称赫(hè)华恒瑞）的不(bù)良债(zhài)权。截(jié)至(zhì)2023年1月31日，债权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债务人。目前(qián)，该项(xiàng)目已有1万(wàn)次(cì)围观(guān)，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分讨债(zhài)的故事，但实(shí)际上，75套(tào)豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果(guǒ)该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是(shì)卖出去了(le)的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什么中国(guó)信达的拍卖页(yè)面(miàn)上又注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未(wèi)出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经(jīng)的报(bào)道证实了(le)上(shàng)述内容。有(yǒu)豪(háo)宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没(méi)资(zī)金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房(fáng)，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是(shì)北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经(jīng)支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并(bìng)实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民(mín)法(fǎ)院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经查封的可以向(xiàng)法院(yuàn)提(tí)出执(zhí)行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解除查(chá)封，同时可(kě)以联合起诉开(kāi)发商(shāng)，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人民(mín)法院报公布《最高人民法院关(guān)于商品(pǐn)房消费(fèi)者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了购(gòu)房人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张(zhāng)其房屋(wū)交付(fù)请求权(quán)优先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优先受偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债权的，人民法院应当予(yǔ)以支持。只(zhǐ)支付(fù)了部分价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实际(jì)支付(fù)剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实(shí)际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子(zi)，还(hái)会被业主讨回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司(sī)中国信达申请不良(liáng)债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到(dào)金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中(zhōng)赫置地等(děng)选择退出了(le)赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国(guó)际信(xìn)托(tuō)有限责(zé)任公司(sī)成(chéng)为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股(gǔ)份有(yǒu)限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中赫集团既(jì)没有(yǒu)很大规模，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在(zài)北(běi)京豪(háo)宅(zhái)圈留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院3号(hào)楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随(suí)后开发的万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万(wàn)科(kē)等大(dà)型知名房企手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年(nián)的(de)“双(shuāng)料地王”。很快，万柳书院就以神(shén)秘(mì)高端(duān)的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论(lùn)是一块块从荷兰(lán)运回来(lái)的灰砖垒起来的(de)五米高墙，还是(shì)每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京豪(háo)宅(zhái)圈的(de)地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对(duì)手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的(de)36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已经(jīng)推出(chū)了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧在(zài)北京豪宅圈备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士(shì)，如知(zhī)名(míng)演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号(hào)院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成(chéng)功奠定了中(zhōng)赫集团的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开发(fā)商光环(huán)的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集(jí)团如今(jīn)沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事(shì)实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝(lán)财经就曾(céng)深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点(diǎn)，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型之路(lù)并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉(huī)将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集(jí)团从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫(hè)集(jí)团及其实控人(rén)周金辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国(guó)安的(de)时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉(lā)入(rù)泥淖(nào)。

　镇关西是谁，镇关西是谁打死的　据北京产权交易所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部(bù)实(shí)现营业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资(zī)产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团(tuán)和周金(jīn)辉(huī)夫(fū)妇(fù)还(hái)在持续(xù)质(zhì)押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但国安和(hé)中(zhōng)赫的(de)经(jīng)营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿(yì)，北(běi)京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成为被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，上(shàng)述被执行镇关西是谁，镇关西是谁打死的(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北(běi)京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情况下，被执行10个多亿(yì)的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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