近两年火爆的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现(xiàn)出(chū)高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制分红机(jī)制是公募(mù)REITs主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营(yíng)权到期后(hòu)不再(zài)产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主要收益来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资产运营(yíng)情况及(jí)市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红预期(qī)则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募(mù)集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金(jīn)份额二级市场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份额持有人(rén)实(shí)际获得(dé)的现(xiàn)金收益，对于长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也(yě)表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合(hé)并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红(h马云的钱属于个人吗óng)机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债(zhài)性”特点。公(gōng)募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利息回报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的(de)投资品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓(zhuā)手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够(gòu)帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取(qǔ)相对于(yú)投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水(shuǐ)平的(de)预(yù)期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关(guān)键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)看，截至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)的价格波动受(shòu)多重因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投资人(rén)在(zài)基金分红前后(hòu)均可以获得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期(qī)投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需(xū)结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相关人士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)马云的钱属于个人吗权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通(tōng)投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的(de)比例是变动的，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面(miàn)临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权(quán)类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产品的收(shōu)益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项(xiàng)目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配和本金(jīn)的归还，两者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)马云的钱属于个人吗为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普通(tōng)投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能产生(shēng)现金(jīn)收益，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分派(pài)率水平。对(duì)于剩余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有足(zú)够年(nián)限收回本金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提(tí)醒(xǐng)投资(zī)者(zhě)注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的(de)分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现(xiàn)金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地(dì)或建筑的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的资产(chǎn)投资(zī)属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层(céng)资产运(yùn)营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示(shì)，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金相关的(de)指标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产(chǎn)配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内(nèi)部收(shōu)益率的(de)高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的(de)资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影(yǐng)响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始(shǐ)权益人综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券(quàn)研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠加此(cǐ)前市(shì)场(chǎng)接连(lián)回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场(chǎng)的实际(jì)环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称(chēng)。

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