近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表(biǎo)示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也(yě)是(shì)观察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普(pǔ)通投资者(zhě)注意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的(de)时(shí)应了解资产类型和(hé)分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募(mù)REITs 进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金额占可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相关负责人对此(cǐ)表(biǎo)示，投资公(gōng)募(mù)REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分红收益，以及(jí)基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市(shì)场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预期则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投资人通过基(jī)金募集(jí)材料和信息(xī)披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可(kě)以分析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场(chǎng)价格(gé)变化导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基(jī)金份额(é)持有人实际获(huò)得的(de)现金收益，对于长期投资(zī)者更具参考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安基(jī)金REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监李华(huá)平(píng)也(yě)表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础(chǔ)设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将90％以上(shàng)合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs的主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的(de)固定(dìng)利息(xī)回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价(jià)值。另一(yī)方(fāng)面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走势(shì)的关键因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以(yǐ)来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一(yī)定程度上影响了(le)公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也表示，近期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对基金份额(é)的开盘指导价做调(diào)减处理，调减金额根据单位基金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计算。除权操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获(huò)得(dé)公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多(duō)位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份是本金之(zhī)上的(de)增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金(jīn)分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极(jí)大不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)成玉元君的身世是什么，成玉元君是什么身份要来(lái)自项目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了利润(rùn)分配和(hé)本金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也(yě)是(shì)变动的(de)，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包含(hán)“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏(piān)强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏强。普通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配(pèi)理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较(jiào)短的(de)特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于(yú)剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不进行(xíng)扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来(lái)自项目(mù)剩余期限产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限。这种类似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在(zài)基础资产的估(gū)值(zhí)上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责(zé)人(rén)称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时(shí)点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活动(dòng)产生的(de)现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业(yè)本身(shēn)经(jīng)营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现金影(yǐng)响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行调(diào)整(zhěng)，加期(qī)初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市(shì)场独立的资(zī)产配置功(gōng)能，比(bǐ)较适合长期持(chí)有。建议投资者对经(jīng)营权类的(de)资(zī)产(chǎn)可以更多关(guān)注(zhù)内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披(pī)露(lù)预测进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及市场的(de)实际(jì)环(huán)境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责人(rén)也称。

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