万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷(yé)”的意外走红，让这个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关(guān)注，起因(yīn)中赫集(jí)团(tuán)成了(le)共同债(zhài)务人被中国(guó)信达追(zhuī)债，中国信达(dá)为了收回钱(qián)款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将中赫(hè)抵押的75套万柳书(shū)院豪宅拍卖。可(kě)问题是，这些房子早(zǎo)已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资(zī)购(gòu)入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖(mài)，算是被(bèi)割(gē)了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友(yǒu)调(diào)侃(kǎn)：“富人(rén)被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他(tā)们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没想到(dào)，这个位(wèi)于海淀核(hé)心区位，名校环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限(xiàn)公司不良债(zhài)权(quán)转让(ràng)项目”，债权总额高达近47亿(yì)，该项目(mù)的抵押(yā)物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅(zhái)。

　　据京东拍卖显示，上述(shù)不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置(zhì)主体是(shì)中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司北京市分公司（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北(běi)京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司（下称(chēng)赫(hè)华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该(gāi)项(xiàng)目(mù)已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这就是一起中国信达(dá)北分讨债的(de)故事，但(dàn)实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前媒(méi)体报道(dào)，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报(bào)道属实，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面(miàn)上又(yòu)注明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没(méi)资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的(de)业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也(yě)是万柳(liǔ)书院的业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这(zhè)笔不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的，没(méi)准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并实际占有，但未办理过户手续的，如果业主(zhǔ)没有过错(cuò)，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可以向法(fǎ)院提出执(zhí)行异(yì)议申请，请求法院解除查(chá)封，同时(shí)可(kě)以联合起诉开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承(chéng)担(dān)违约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报公布《最高(gāo)人民(mín)法院关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房(fáng)人(rén)的优(yōu)先权(quán)：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为目的购买(mǎi)房屋(wū)并(bìng)已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其(qí)房(fáng)屋交付(fù)请求权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商(shāng)品房消(xiāo)费(fèi)者，在一(yī)审(shěn)法(fǎ)庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去(qù)回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达(dá)，将(jiāng)会(huì)赔了夫人(rén)又折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中国金谷(gǔ)国际信(xìn)托有限责(zé)任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫集(jí)团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却在北京豪(háo)宅(zhái)圈留(liú)下一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个豪(háo)宅项目(mù)，2011年，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的(de)天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大型知名房企手中(zhōng)，抢下(xià)了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料(liào)地王”。很快，万柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端的姿态杀(shā)入市场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的(de)五米高墙(qiáng)，还(hái)是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银(yín)杏树，还是每平(píng)米(mǐ)20万元的价格，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸(gāng)、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树(shù)、北(běi)平(píng)府的院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可(kě)看出其在北京豪宅圈的(de)地位(wèi)。2014年末(mò)上市(shì)的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知(zhī)名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号(hào)院。而柳传志(zhì)、丁磊等(děng)知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵(guì)的(de)房，拿北京城(chéng)最贵的(de)地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力(lì)而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义务(wù)，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初(chū)“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪(háo)宅的(de)开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元(yuán)化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡收(shōu)场。最终(zhōng)，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光(guāng)，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如(rú)果(guǒ)北京国安(ān)的估值一直(zhí)没(méi)变(biàn)，那么中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团及其(qí)实控人(rén)周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权(quán)出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安足(zú)球(qiú)俱乐部实现营业收(shōu)入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质(zhì)押手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)，但国(guó)安和中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持(chí)续没有(yǒu)好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执(zhí)行人(rén)，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩(cǎi)霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的约10.45亿。

　　今年1月，因为(wèi)履(lǚ)行能力而(ér)拒不(bù)履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确定义(yì)务，上(shàng)述被执行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸免于难。不过在(zài)实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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