5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股(gǔ)多(duō)出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数(shù)据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方(fāng)国企央企获得增持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金对(duì)房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的(de)占比却断崖式(shì)下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底(dǐ)这一数值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对(duì)房地(dì)产行(xíng)业(yè)的持股比例(lì)也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在(zài)今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募(mù)重(zhòng)仓持(chí)有(yǒu)房地产板(bǎn)块一(yī)季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现(xiàn)，公募对(duì)于房地产的投资愈(yù)发有集(jí)中(zhōng)于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季报汇总的(de)重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排(pái)名最高的是保利(lì)发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报，变(biàn)化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后一(yī)环(huán)，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经(jīng)进入大分(fēn)化(huà)时(shí)代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市好于三四线城市。而映(yìng)射(shè)到二级市(shì)场(chǎng)投资上，配置(zhì)房地产行业轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房(fáng)地产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的(de)行业，传统认知上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的(de)。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不(bù)过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积(jī)很难再出现了，2022年光是(shì)居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国(guó)存量(liàng)有400亿平(píng)方米(mǐ)建筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还需要有一定的政策(cè)出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员(yuán)吕功(gōng)绩也指出：“时(shí)至今日(rì)，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的房价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类似2022年的(de)民营(yíng)地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过(guò)程中，综合(hé)竞(jìng)争力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃(chī)小鱼的(de)方(fāng)式，获(huò)得市占(zhàn)率(lǜ)的提升(shēng)。当行(xíng)业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的(de)贝塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔(ěr)法(fǎ)，而对应(yīng)到股(gǔ)票投(tóu)资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于(yú)这样的(de)认识转变，精(jīng)耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实(shí)之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域(yù)性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收(shōu)盘(pán)，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计的(de)124只房地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到了81家。<弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗/p>

　　其中，上述时间(jiān)段恰好(hǎo)排(pái)名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们(men)分(fēn)别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福、荣安(ān)地产。排名第一的上实(shí)发展，五(wǔ)一假期归来(lái)后日成交量明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的基(jī)本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地产开发与经(jīng)营(yíng)。公司的主要(yào)产品及服务为房(fáng)地产(chǎn)销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿(yì)元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例(lì)子。以3月31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的(de)上银基金、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时排名(míng)第二(èr)的浦(pǔ)东(dōng)金桥也(yě)是上海本地房企，其(qí)第一季度的收(shōu)入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一(yī)方面(miàn)是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近年(nián)来最高(gāo)，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持(chí)续(xù)性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然也吸(xī)引了(le)知名机构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十中，这也是(shì)连续第三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季(jì)新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排(pái)名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证(zhèng)全球(qiú)基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历(lì)过行(xíng)业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃(dǔ)定突出；从(có弄死一只蜘蛛有啥后果，打死一只蜘蛛会引来很多蜘蛛吗ng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地供给(gěi)较多（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地(dì)金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房企(qǐ)的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的(de)是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企(qǐ)地产股或(huò)存在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机会(huì)依然(rán)存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的优(yōu)势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低(dī)的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没有中特估，国央企相较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减(jiǎn)值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问题，市(shì)场对民(mín)营房(fáng)开企业的(de)资产会有更多担忧和质(zhì)疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业(yè)出(chū)清的过(guò)程中，央(yāng)国(guó)企相较于民企(qǐ)来说(shuō)估值的修复(fù)更明(míng)显(xiǎn)。中特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行(xíng)业进入(rù)高质量发(fā)展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身(shēn)资产的(de)质量好、运(yùn)营能力(lì)强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业(yè)内部(bù)将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投(tóu)瑞银基金(jīn)投资部副总监(jiān)綦傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观察(chá)国企央(yāng)企在(zài)三个方面(miàn)是否可(kě)以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其(qí)次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一(yī)季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速(sù)的增长。而这些公司也(yě)是机(jī)构的重仓对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在2021年下半(bàn)年民营(yíng)房企不怎么投资拿(ná)地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集中在核心城(chéng)市(shì)，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能(néng)够推动房企销售业绩的增长，从而在(zài)2023年一季度(dù)市(shì)场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个(gè)正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其(qí)实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极个别城市(shì)四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之外，包(bāo)括(kuò)北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房企(qǐ)为了半年(nián)报(bào)冲业绩(jì)出现市(shì)场的短期反弹外的(de)一个市(shì)场(chǎng)乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三(sān)季度增(zēng)长不确定性的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董(dǒng)事长陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它(tā)的基本面(miàn)不断地(dì)凸显(xiǎn)出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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