饱受争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发(fā)布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪(jì)机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担、侵(qīn)害其(qí)合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述(shù)背景，两部(bù)门从(cóng)加强从业(yè)主体管理、明确经纪服务内容、合理确定经(jīng)纪服务收费、严(yán)格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见(jiàn)。

　　中原地产首席(xí)分析师张(zhāng)大伟称，随着(zhe)城市发(fā)展，一二(èr)线(xiàn)城(chéng)市(shì)二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市场(chǎng)成交比例超过80％，大量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地(dì)产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研(yán)究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由(yóu)于二手房交易成本较(jiào)高、交易(yì)周(zhōu)期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中(zhōng)介来(lái)完成。但很多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要(yào)的(de)收费夹带其中，如(rú)收取(qǔ)过桥融资(zī)、按揭费、担(dān)保费等，对居民造(zào)成额外的负担(dān)，而且这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场(chǎng)交(jiāo)易(yì)过(guò)程中(zhōng)存在的(de)“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服(fú)务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工作(zuò)的意(yì)义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房(fáng)地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要监(jiān)管的重(zhòng)点，将是(shì)对房地产经纪(jì)服务收(shōu)费及中介(jiè)交易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京某房(fáng)地产经纪服务(wù)机构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费上，两部门在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖(mài)和租赁(lìn)经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)收费标准的最早(zǎo)依据是(shì)1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务收(shōu)费(fèi)的(de)通(tōng)知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北(běi)京市(shì)执行的2014年更新后的收费标准，即根据这(zhè)样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意，可(kě)在(zài)规(guī)定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年(nián)取消(xiāo)了房(fáng)地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地产经纪服务收(shōu)费多少由各中介机(jī)构自行决(jué)定。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取费用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的中介费率，中介机(jī)构(gòu)仅需在服务过程中对收费标(biāo)准进(jìn)行明(míng)码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合计(jì)算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对(duì)于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公示服(fú)务(wù)项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑收费(fèi)。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的(de)基本服务和延伸服务，应当(dāng)分别明确(què)服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构收费前应(yīng)当向交(jiāo)易当事(shì)人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金(jīn)额(é)，由当(dāng)事人(rén)签字确(què)认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门(mén)将(jiāng)会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈(tán)等综(zōng)合措(cuò)施进行重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)。市场(chǎng)监管部(bù)门(mén)会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等(děng)违(wéi)反价格和(hé)反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规(guī)信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用(yòng)信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的(de)原则实行分档定(dìng)价，是否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪宅的(de)中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格(gé反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系)越(yuè)高、服务(wù)费率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行(xíng)业，打击收费过高的(de反映问题还是反应问题，反应问题和反映问题有什么区别和联系)经纪机构(gòu)，但(dàn)对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围内(nèi)，加上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即(jí)只是(shì)纲领性(xìng)文件而非规(guī)定，未(wèi)来如何(hé)具体认定其中的(de)细则，还(hái)需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大(dà)伟表(biǎo)示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域(yù)的调整改善(shàn)、规范化，有利于(yú)行业健康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二(èr)手房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕疵，如产权抵押、不同税费等(děng)都可能(néng)对交易(yì)产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业的(de)专业(yè)性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二手(shǒu)房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各支付一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地位，从而(ér)会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由(yóu)购房者来(lái)承担。即使一些房东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用也(yě)可(kě)能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房(fáng)价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其视为向(xiàng)购(gòu)房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分(fēn)中介公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上(shàng)，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房(fáng)价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收费，不(bù)仅有(yǒu)利于(yú)提高交易中操作的透明(míng)度，也(yě)有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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