近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也(yě)是观察REITs项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资(zī)标的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日(rì)，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占(zhàn)可(kě)供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额(é)交(jiāo)易价格的变化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公募(mù)REITs资(zī)产运营(yíng)情况及(jí)市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设施资(zī)产的经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市(shì)场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决(jué)策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持(chí)有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点。二级市场价(jià)格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角度来看，一(yī)方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者(zhě)稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌(diē)7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一，而稳定(dìng)的分红有利于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关(guān)负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预期恢复，一(yī)方面市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善(shàn)有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额(é)进行计算。除权(quán)操(cāo)作是(shì)对分红前后(hòu)基金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在(zài)基金分(fēn)红前(qián)后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关注二级市场(chǎng)扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的(de)增值部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的(de)“分红”界定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准(z其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音hǔn)确(què)，分(fēn)派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部(bù)分之间的(de)比例是变(biàn)动的(de)，与(yǔ)现有公募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额(é)误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临(lín)极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增值(zhí)的收益，而持有特许经(jīng)营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年(nián)的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还(hái)，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时(shí)，应了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏强(qiáng)。普通投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底层资产属性，对所选择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩(shèng)余经营期限较短的特许经(jīng)营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限较长的特许经营(yíng)权项目，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低，也有足够年限收回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下(xià)，基金份额单(dān)价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下降是(shì)正(zhèng)常现(xiàn)象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的收益(yì)来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑的更新改造或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一(yī)步延长经营期限。这(zhè)种类似(shì)永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值其远而无所至极邪的邪怎么读音，卯怎么读音上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资(zī)产投(tóu)资属性。”该负(fù)责(zé)人(rén)称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存(cún)在本质性区(qū)别(bié)。经营活动产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调整(zhěng)，加期初(chū)现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新选择，投资价值体现在相对股债市场(chǎng)独立的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投(tóu)资(zī)者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以(yǐ)更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的资产更多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力(lì)等多重(zhòng)因素来选择投资标(biāo)的(de)。

　　中信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由(yóu)于分红交易带来的(de)短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本(běn)面支(zhī)撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募(mù)说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进(jìn)行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市场的(de)实际环境(jìng)，对基础设(shè)施项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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