饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得(dé)到监(jiān)管部门的(de)重视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发布了关于规范房地产经纪服务的意见。意(yì)见提及，近年(nián)来(lái)，部分(fēn)房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人信息(xī)等问题，加重(zhòng)交易当事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内(nèi)容(róng)、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手房交易(yì)占比逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房(fáng)成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐从开发商(shāng)过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省城(chéng)规院(yuàn)住(zhù)房政策研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手(shǒu)房交易成本较高、交易(yì)周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性，居民(mín)往(wǎng)往(wǎng)通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但很多中介(jiè)利(lì)用信息不对称等(děng)问题，将非必要(yào)的收(shōu)费夹带其中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造(zào)成(chéng)额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李(lǐ)宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交易行(xíng)为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范和秩序整顿(dùn)，是房(fáng)地产市场(chǎng)管(guǎn)理和(hé)调控的(de)主题(tí)。“当下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问题成监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业关注(zhù)最多(duō)的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相关(guān)部门主要监管的重点，将(jiāng)是对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费。以北(běi)京某房地产(chǎn)经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服务费率计算，一套1000万元(yuán)的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经(jīng)纪服务费(fèi)用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房地产经纪服务(wù)收费标准的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中第(dì)六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北(běi)京市执行的2014年(nián)更新(xīn)后的(de)收费标准，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政(zhèng)放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房(fáng)地产中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机(jī)构自行决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收取费用过程(chéng)中，相关监(jiān)管部门当(dāng)前并未明确具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅(jǐn)需在服务(wù)过(guò)程中对收费标准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标(biāo)准，综合计算出(chū)合适的中介(jiè)费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道(dào)。

　　对于(yú)明码(mǎ)标(biāo)价问题，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所(创造的意思是什么三年级下册，创造的意思是什么最佳答案suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合(hé)标(biāo)价和捆(kǔn)绑收(shōu)费。房地产经(jīng)纪机构提供的基本(běn)服务和延(yán)伸服务，应当(dāng)分别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机(jī)构收费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法查处不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违(wéi)反价(jià)格(gé)和反垄断法(fǎ)律(lǜ)法规的(de)行(xíng)为(wèi)。对(duì)房地产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部门要(yào)依法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用信息公示系统。

　　房屋(wū)中介(jiè)费要(yào)降了(le)？

　　鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)，合理降低住房(fáng)买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普宅本来收费就不同，各(gè)家收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张(zhāng)大(dà)伟(wěi)指出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文(wén)件而非规(guī)定，未(wèi)来(lái)如何具体认定(dìng)其中的(de)细则，还需要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟(wěi)表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多房源(yuán)在产权(quán)方面有(yǒu)瑕疵(cī)，如产权抵押、不同税费等都可能(néng)对交易产生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中(zhōng)，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的(de)中介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的情形，因部分购(gòu)房者处于弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出(chū)现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者(zhě)来承担。即使一些房东愿意(yì)承担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定(dìng)俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配地位，在原(yuán)先经纪服(fú)务收费的(de)基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而这(zhè)部分(fēn)费用，房东(dōng)往往会将(jiāng)其(qí)转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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