5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数(shù)据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为(wèi)例，5月(yuè)9日时(shí)所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产(chǎn)+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时代(dài)已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募(mù)基金对房地产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值在股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次(cì)回升，年底(dǐ)这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步(bù)回升(shēng)，从2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样(yàng)的势头似乎(hū)在今年(nián)一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五(wǔ)个股(gǔ)分别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对于房(fáng)地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最(zuì)高的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析名(míng)第二的(de)是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比去年四季报，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只房地产龙头股从排(pái)位上(shàng)看均(jūn)有退(tuì)步(bù)，尤其(qí)是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复(fù)苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且(qiě)首季并非行(xíng)业销售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构(gòu)持(chí)仓上(shàng)还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济(jì)圈判(pàn)断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产业周期来分类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属(shǔ)于(yú)成熟(shú)期或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知上没有什么(me)投资(zī)机会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业也出(chū)现了一(yī)些(xiē)机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发生(shēng)了(le)更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募基金经理指出。

　　不过也有公募人(rén)士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更新，也(yě愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析)有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也(yě)指出：“时(shí)至今日，无论(lùn)从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也(yě)不支(zhī)撑每年18万亿元的(de)销售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经过去(qù)，未(wèi)来行业的需求或将回(huí)落，在此(cǐ)过程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产的高杠杆属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的提(tí)升。当行业需求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投(tóu)资(zī)，就(jiù)是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整体(tǐ)机(jī)构的(de)务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产(chǎn)板块个股多出现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标(biāo)的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公(gōng)司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名第一的(de)上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收(shōu)出涨停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发展的主营业务为房地产开发(fā)与(yǔ)经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销(xiāo)售(shòu)、房地产租赁、物业管理服务(wù)、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业绩(jì)数据(jù)来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流(liú)通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括(kuò)公募(mù)的上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时(shí)排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一(yī)方面则(zé)是公司拿地结算持续性向好，从数(shù)字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积(jī)约(yuē)54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背(bèi)景下(xià)，自(zì)然也吸引了知(zhī)名(míng)机构在(zài)其(qí)中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也(yě)是(shì)连续(xù)第三个季度(dù)他有(yǒu)的(de)两只产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单(dān)中(zhōng)还(hái)有一(yī)支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局(jú)在深圳的地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公司股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排名(míng)第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人(rén)士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重组(zǔ)后(hòu)，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市场大幅降温，优质土地(dì)供(gōng)给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应(yīng)潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企(qǐ)的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存(cún)在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结构(gòu)性(xìng)机会依然(rán)存在，少(shǎo)部(bù)分公司尤(yóu)其是央企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的(de)融资成本，优(yōu)质的开(kāi)发(fā)资源和良好(hǎo)的(de)不(bù)动产(chǎn)资(zī)产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中(zhōng)，央国企相(xiāng)较于民企来(lái)说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期(qī)的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以(yǐ)此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对(duì)较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可以创造持续现金(jīn)流的企业。”

　　“存量时代愿你平安喜乐,顺遂无忧什么意思，平安喜乐顺遂无忧什么意思 平安喜乐顺遂无忧意思解析中行业普(pǔ)涨的概率(lǜ)比(bǐ)较低(dī)，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部(bù)公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路(lù)的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇(shé)口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示(shì)：“需(xū)要客观地去持(chí)续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是(shì)拿(ná)地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发(fā)现，对于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度的业绩(jì)分化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集(jí)团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也是机(jī)构(gòu)的重仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业绩出现明显改(gǎi)善的房企，主要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时间，尤其是在(zài)2021年下半(bàn)年民营房企不(bù)怎(zěn)么(me)投资拿(ná)地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持续(xù)性地拿地，且(qiě)主要集中在(zài)核(hé)心城市，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动房企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调(diào)整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够(gòu)保(bǎo)有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场(chǎng)从四月份开始又在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极(jí)个(gè)别城市四月环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数(shù)城市都(dōu)出现环比下滑(huá)的情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表现也(yě)不太乐观。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的(de)资金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企(qǐ)为了(le)半年(nián)报冲业绩出现市场的短期反弹外(wài)的一(yī)个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现在整个房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少数的、做(zuò)得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周(zhōu)刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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