OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技，引(yǐn)发了公(gōng)募REITs扩募(mù)风波，如今，二(èr)级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT开盘继续延续(xù)此前几(jǐ)日的下跌走势，午后跌(diē)幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行(xíng)已签租(zū)赁协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进一步(bù)表示(shì)，原始权益人将继续密切关(guān)注(zhù)哲(zhé)库(kù)科(kē)技后续情况，积极做(zuò)好相关(guān)应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩募购入(rù)项目的(de)原始权益人相关负责人也(yě)表示(shì)，近期已同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩募项目，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东(dōng)新区国(guó)资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期(qī)市场(chǎng)波动较大(dà)，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会从(cóng)根本上影响(xiǎng)其内(nèi)外(wài)价值(zhí)，投(tóu)资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲(裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思zhé)库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大园REIT以3.726元的价(jià)格小(xiǎo)幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大(dà)园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所回(huí)升，最终(zhōng)报(bào)收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几(jǐ)个交易(yì)日二级(jí)市(shì)场价格(gé)表现(xiàn)欠佳(jiā)，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今(jīn)年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市(shì)场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目前上市的8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微幅(fú)上(shàng)涨，其余7只(zhǐ)均(jūn)有不同程度(dù)下(xià)跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露(lù)张江光大园项目出租率有所下降，如今(jīn)拟扩(kuò)募的项(xiàng)目又(yòu)遭遇(yù)突(tū)发事(shì)件，因(yīn)此(cǐ)导致二级(jí)市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避的原因，最近几(jǐ)个交易(yì)日(rì)场内资(zī)金有所流出，但是(shì)，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时(shí)表示，目前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是价格涨跌会受裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思到基本面、情绪面等(děng)多重因(yīn)素影(yǐng)响，不好判断价格是不是已经完全触底。

　　此(cǐ)外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场表现低(dī)迷，不少产品年内二级市(shì)场(chǎng)跌(diē)幅较大(dà)，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率(lǜ)高的产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健(jiàn)类投(tóu)资者。此(cǐ)外(wài)，伴随(suí)着经(jīng)济复(fù)苏(sū)的步伐(fá)，产业园区(qū)、物流类(lèi)等REITs产品具(jù)备一定的(de)投资价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基(jī)金(jīn)执行董(dǒng)事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影(yǐng)响，“事(shì)件(jiàn)性利空下调至(zhì)得这么急、这(z裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思hè)么(me)深，加上前(qián)期本身园(yuán)区类资产就回调不少(shǎo)了(le)，这就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是(shì)落到租金收(shōu)入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会最终解(jiě)决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募路(lù)上再迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲(zhé)库(kù)科技(jì)。随后(hòu)5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其扩募拟新购入基础设(shè)施资产张润(rùn)大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技及OPPO方面关(guān)于停止执(zhí)行已签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始(shǐ)权益人(rén)将继续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其(qí)一季报中披(pī)露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下降事项，一度二级市(shì)场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的(de)业绩说明会中管(guǎn)理人就相(xiāng)关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定提振，二级(jí)市场价(jià)格表现也趋于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和(hé)线下的(de)扩募说明会上，运营团队(duì)表示了对张(zhāng)江光大园项目的(de)信心，预(yù)计签署意向书和合同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正(zhèng)常转化后(hòu)，项目出租率将得(dé)到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路(lù)又(yòu)迎来了新(xīn)的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关(guān)注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益(yì)人相关负责人坦言，事发突然确实始(shǐ)料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库(kù)科技消息的第一(yī)时间即奔赴现场进行(xíng)了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户(hù)，积极应对哲库提(tí)前退租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，据悉新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情况，相关负责(zé)人介绍说，目(mù)前储备租户还(hái)是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试(shì)、人工(gōng)智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户，租赁意向面积超过了(le)2万(wàn)方。从意(yì)向储备转(zhuǎn)化为实际租(zū)户需(xū)要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来(lái)尽快锁定一些(xiē)重要(yào)租户。虽(suī)然(rán)收了三个月履约保(bǎo)证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批(pī)扩(kuò)募(mù)、对市场负责的态度(dù)，我(wǒ)们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已(yǐ)持有的同区域的(de)张(zhāng)江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始(shǐ)权益人有那么多(duō)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)，之前的空(kōng)置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直以来(lái)都坚(jiān)持以市场(chǎng)化(huà)运(yùn)营(yíng)为导向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和(hé)换租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目的大租户退租(zū)正(zhèng)好发生在(zài)市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时修复(fù)后，张江这边也作了一定(dìng)的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江光大园(yuán)项(xiàng)目在(zài)给租户的分(fēn)隔空间、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平等(děng)方面也有一些差(chà)异化(huà)，张润(rùn)大厦(shà)多(duō)是两千多平(píng)的大(dà)平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层以一千(qiān)平的(de)面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一些(xiē)独栋(dòng)形态的物业(yè)。租(zū)户自身也会(huì)有诉求，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内(nèi)的不同(tóng)物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完(wán)成以后，新老(lǎo)资产的(de)管理人都变成了一(yī)家(jiā)，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能(néng)更(gèng)加充分发(fā)挥(huī)协同效(xiào)应，相信可以做得更(gèng)好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的定(dìng)位(wèi)和展(zhǎn)望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方(fāng)，还有一(yī)些(xiē)其他在开发的储备项目，这些都将成为张(zhāng)江REIT实现打(dǎ)造(zào)张江园(yuán)区产业(yè)空间(jiān)资产上市平台(tái)目标(biāo)的坚(jiān)实后盾和储(chǔ)备资源。“我们非常重视张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本平台(tái)和它未来的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金(jīn)扩容的第一步，也是(shì)至关(guān)重要的一步(bù)，眼下我们可能面临了一些突发(fā)情(qíng)况需要解决(jué)，但是这和(hé)我们在张(zhāng)江科学城(chéng)这三十年(nián)建设发展过(guò)程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的相(xiāng)比，只能算是一(yī)个非常小的插曲。我们有信心(xīn)排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预期和市场的信心。”

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