导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过(guò)剩的(de)讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判断中国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲(xuàn)染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一(yī)成，其(qí)中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅(zhái)建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能满足(zú)，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施(shī)等(děng)因(yīn)素密(mì)切相关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1同样不意味(wèi)着中(zhōng)国住宅(zhái)市(shì)场已经饱和。

　　我们测算发现中(zhōng)国城镇(zhèn)居民户均1套(tào)房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套(tào)户(hù)比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商(shāng)品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直(zhí)至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房(fáng)，然而事实(shí)上中(zhōng)国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户(hù)均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人(rén)口的租赁和(hé)置业需求(qiú)。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人(rén)口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规(guī)模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户(hù)数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将延续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第(dì)二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人(rén)口(kǒu)净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促(cù)成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年(nián)之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，这是过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当(dāng)下房地(dì)产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在(zài)住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必(bì)将(jiāng)体现在不同(tóng)能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心(xīn)，中(zhōng)国(guó)的房子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国(guó)城镇住宅到(dào)底是供给过(guò)剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存(cún)量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们测(cè)算出(chū)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有住宅套数(shù)，回答当(dāng)前(qián)的(de)房(fáng)子是否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观(guān)察(chá)中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量(liàng)过(guò)剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全(quán)国自(zì)然灾害综合风险普查工(gōng)作情况为主题的新闻发布会上，负(fù)责人对外(wài)披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及(jí)80多(duō)万处(chù)市政(zhèng)设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人(rén)，住宅市场看似已(yǐ)经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下(xià)来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次(cì)人口普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等因素(sù)密切相(xiāng)关(guān)。单单从人均(jūn)住(zhù)宅间数不能完全反映蝴蝶会采蜜吗出(chū)城镇居民的居(jū)住水平。

　　中国主要(yào)是以家庭为单(dān)位(wèi)购买成(chéng)套住宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分(fēn)两大类，一(yī)类是商(shāng)品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相(xiāng)关数据有两处可以(yǐ)直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民(mín)住宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组(zǔ)数据(jù)。

　　中(zhōng)国(guó)住(zhù)宅改(gǎi)革始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之(zhī)前商品住宅数(shù)量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到居民住宅(zhái)总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们就能(néng)够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如(rú)蝴蝶会采蜜吗下(xià)：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一步推算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的时(shí)间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng蝴蝶会采蜜吗)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的(de)住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下(xià)：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和(hé)购买二手房都是商(shāng)品住宅，因(yīn)此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二(èr)手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十(shí)年(nián)变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥(yōng)有1.02套(tào)住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意(yì)味着中(zhōng)国地(dì)产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来(lái)满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的(de)住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英国和日本的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均(jūn)刚好一套房，就会(huì)造成人口净流入地的住宅(zhái)市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价(jià)或房租迅(xùn)速上(shàng)涨(zhǎng)。

　　七普(pǔ)指出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人(rén)口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动调(diào)查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为(wèi)28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房(fáng)，在高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房无法满足庞(páng)大流动(dòng)人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅(zhái)品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居(jū)民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带(dài)来了(le)很大的(de)不(bù)便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户(hù)数拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏(piān)小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室(shì)占比为33％。对比镇，城(chéng)市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与(yǔ)城市土(tǔ)地资(zī)源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总(zǒng)面积(jī)为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考虑两(liǎng)年间农民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加上2021年和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿(yì)平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不(bù)及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若(ruò)去除20％的公(gōng)摊，可(kě)使用的住宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难问题(tí)。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除公摊面积(jī)后，中国的人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国(guó)未来地产仍有需求释放。户均1套住宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去(qù)20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户(hù)均人(rén)口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块的(de)分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅市场带来新的(de)增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为(wèi)6.5万人，其人口增长主要受益(yì)于人口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时(shí)间(jiān)为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经(jīng)济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施(shī)配套差、没有或少有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希望提高生(shēng)活(huó)品质，以小换(huàn)大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因(yīn)素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平(píng)有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平(píng)的(de)提高，中国(guó)的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地(dì)产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那(nà)么未来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧(jiù)二(èr)手(shǒu)房之间(jiān)的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数(shù)据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际值可能偏低，其(qí)增速可能超预期。

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