一(yī)线(xiàn)城市，也不端(duān)着(zhe)了。

　　昨天，深圳取消二手房指导价的消(xiāo)息在房产圈刷屏(píng)了。

　　这条消(xiāo)息为什么这么重要？首先(xiān)二手(shǒu)房指导(dǎo)价被称(chēng)为“核弹级”政(zhèng)策，其次深(shēn)圳几乎(hū)是最后一个还在“认(rèn)真(zhēn)”实施(shī)这条(tiáo)政策的城市，最(zuì)后深圳是(shì)房(fáng)价前(qián)三的核心城市。所(suǒ)以，深圳的一(yī)举一(yī)动都(dōu)具有风向标意义。

　　有分析人士指出，深(shēn)圳二手房指导(dǎo)价如果(guǒ)取消，首先(xiān)有(yǒu)利于(yú)深(shēn)圳二手房回暖，然后(hòu)二手房回(huí)暖(nuǎn)有(yǒu)利于深(shēn)圳楼(lóu)市总体回暖，最(zuì)后深圳(zhèn)楼市(shì)回(huí)暖(nuǎn)有利(lì)于(yú)全国(guó)楼市回(huí)暖(nuǎn)....

　　看吧(ba)，这妥妥的“蝴蝶效应”。

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　　“核弹调(diào)控(kòng)”退(tuì)出？

　　昨(zuó)天，深圳疯传“二手房指导价(jià)”正式结束。传言(yán)称(chēng)：二手房(fáng)贷(dài)款(kuǎn)不(bù)按官方参考价（指导价），银行核定房(fáng)价以网(wǎng)签备案(àn)价和(hé)评估价孰(shú)低为准。

　　自(zì)此，参(cān)考(kǎo)价真正变(biàn)成了“参(cān)考价”。

　　目(mù)前没有看(kàn)到官方(fāng)文(wén)件。据证券(quàn)时(shí)报21日(rì)消息，目前深圳多(duō)家大行表示“尚未接到正式(shì)通知(zhī)，目前仍按参考(kǎo)价办理按揭”。所以还需要(yào)持续的关注。

　　易居(jū)研(yán)究院研(yán)究总监(jiān)严(yán)跃进认为，本(běn)次政策大概(gài)率(lǜ)为真，更多体现为银行贷款等(děng)领域按照新的(de)规(guī)则进(jìn)行，但不(bù)会出台正式文件。

　　有(yǒu)时候，有(yǒu)些事情(qíng)，是不用(yòng)发文件的。毕竟可(kě)以“窗口指导”。

　　2021年2月8日，深圳楼市二手房指导价(jià)横空出世。当(dāng)时，深(shēn)圳一(yī)口气公布了全市3595个小区的参考(kǎo)价，很多南山(shān)、福田、宝安中心区的高(gāo)价盘，直接按(àn)照当时的(de)市场价打了5折、6折(zhé)来(lái)“指(zhǐ)导”，银行只(zhǐ)能按照指导价来计算首付、发放贷款。

　　当时大(dà)家还不觉得厉害，但(dàn)经历了这两年的(de)痛苦(kǔ)，才深知为啥叫做——“核(hé)弹(dàn)级”。

　　举个例子，市场(chǎng)价(jià)1000万(wàn)的房子，如果(guǒ)不“指导(dǎo)中国有几个党派，中国有几个党派组织”，可以首付3成(chéng)即300万(wàn)；如(rú)果指导价(jià)打七折(zhé)即70中国有几个党派，中国有几个党派组织0万，那么首付3成210万，加(jiā)上需(xū)要全款支付的(de)部分，实际(jì)首付去到了510万，相(xiāng)当于首付5成(chéng)了（多给210万首付）。这直接让大批量买(mǎi)家，失去了购(gòu)房(fáng)能力，相(xiāng)当于强(qiáng)势(shì)“降杠杆”。

　　自深圳推行二(èr)手房参(cān)考(kǎo)价以后，东(dōng)莞(guǎn)、宁波、成都(dōu)、三亚(yà)、西安、合肥、广(guǎng)州等10多个城市(shì)陆续跟进(jìn)。事实也确实(shí)证明(míng)了，这条政策的“核(hé)弹”级别(bié)。

　　到了2021年10月，根据安居(jū)客的统计，实施二手房(fáng)指导价的10个城(chéng)市，有8个(gè)挂牌价降了。

　　2022年受到疫(yì)情的影响，二手房更是惨不忍睹。以2022年12月(yuè)数据为例，全国70个(gè)大中城(chéng)市(shì)房(fáng)价只有6个同比上涨，其他的泥沙俱下。

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　　深圳，有人付出了(le)沉重代价

　　据(jù)深圳乐有家(jiā)研(yán)究(jiū)中(zhōng)心数据显(xiǎn)示：成交量上，二(èr)手房指导(dǎo)价出台当年，深(shēn)圳二(èr)手住宅成交量同比下滑57％。2022年(nián)继续腰斩，成交量同(tóng)比下(xià)滑47％，全年(nián)成交量仅2.2万套，创近(jìn)二十年最低记录(lù)，相较2020市场(chǎng)高(gāo)峰(fēng)缩水近八成。

　　价格(gé)方面，与二手房指导价(jià)发布(bù)当月相比(bǐ)，如今二手(shǒu)房挂牌价低于及(jí)接近(jìn)参考价的房源占比大幅增(zēng)加。2023年一季度(dù)，深圳各区二手(shǒu)房成交(jiāo)TOP10小区中，过半成交价低(dī)于参考价。

　　只(zhǐ)有真(zhēn)实(shí)经历(lì)其中的(de)人，才能深切的感知其威力(lì)。

　　深圳房东，斩仓的新闻(wén)不绝于耳。

　　据说一位码农(nóng)三年前高杠杆买了2套(tào)华润城(chéng)，月供12万(wàn)，最终亏损(sǔn)1000万(wàn)破产。据媒(méi)体(tǐ)推测，如果(guǒ)案例属实，买家的实际购房成本高达20万/平(píng)，目前(qián)价格跌至14万/平，叠加这三(sān)年的房贷(dài)和(hé)持有(yǒu)成本，差不多亏(kuī)损超千万。

　　深圳一大批人这(zhè)两年感(gǎn)受(shòu)到了太多(duō)“心酸”。二手房成交量创下多(duō)年新低，学(xué)区房神话(huà)不再，房产(chǎn)中介的日子难过，投(tóu)资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年(nián)以来，实(shí)施了二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导价的城(chéng)市(shì)陆陆续续低(dī)调(diào)退出，目前只有深圳还是(shì)最后的“堡垒”。

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　　“风向标”意义明显(xiǎn)

　　最近一线(xiàn)城市也不(bù)端着了。

　　近日(rì)，北京在房山(shān)区试点多子女家庭(tíng)和(hé)职住(zhù)平(píng)衡家庭购房支持政策。上海也考虑予以(yǐ)多孩家庭(tíng)在新房计分制度政策上(shàng)的支持。

　　从最(zuì)新(xīn)公布的3月份70个大中城市商(shāng)品(pǐn)住宅销售价格(gé)变(biàn)动情况来看(kàn)，广(guǎng)州、深圳的新房、二手房价格(gé)仍然是(shì)同比去年依然是下降的。

　　北京、上海已经同比增长了，其(qí)他二线城(chéng)市如杭(háng)州(zhōu)、成都、南京、合肥等(děng)城市价格都是同(tóng)比上涨的(de)。

　　广州(zhōu)、深(shēn)圳能不急吗(ma)？

　　事实上，上(shàng)面可能(néng)更(gèng)急。3月份，两部门联合发文，全面推动二手房“带押过户”全国实(shí)施(shī)，这是一条被广泛(fàn)好评的新政。对于激活二(èr)手房交易，具有(yǒu)定海神针般的作用。

　　住(zhù)建部部(bù)长倪虹近日更是指出(chū)：建筑业、房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)要发挥国民经济“顶梁柱”“压舱(cāng)石”作用。回归到常识，从字面理解一下这两个词，意思就是(shì)——顶梁柱如(rú)果不行了，上面不就(jiù)塌了嘛？压舱(cāng)石如果压不住，小(xiǎo)船不就翻了？

　　也许，今(jīn)年扶持楼市的政策(cè)，还有(yǒu)一大波(bō)正在路上...

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