5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个(gè)股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日(rì)时有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量占(zhàn)流(liú)通(tōng)股比重(zhòng)增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代(dài)已(yǐ)过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占(zhàn)其所持(chí)股(gǔ)票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对(duì)房地(dì)产行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季(jì)度(dù)得以延续(xù)。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块(kuài)一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股分别(bié)为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比(bǐ)重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的(de)投(tóu)资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最高的是保利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是(shì)招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是(shì)金地(dì)集(jí)团退出百大(dà)之列。但(dàn)考虑到房地产(chǎn)是复苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经(jīng)济圈判断(duàn)房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成(chéng)熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在(zài)这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公募基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难(nán)再出(chū)现了，2022年光是居民存款数量增加(jiā)了15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需(xū)要有(yǒu)一定(dìng)的(de)政策出(chū)来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无(wú)论从城镇化(huà)的进(jìn)程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每(měi)年(nián)18万(wàn)亿(yì)元(yuán)的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆(bào)雷(léi)），行(xíng)业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过(guò)程。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔(tǎ)已经过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识(shí)转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性(xìng)标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的(de)124只(zhǐ)房(fáng)地产类标的股中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了(le)81家。

　　其中，上述时(shí)间(jiān)段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实(shí)发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假(jiǎ)期归(guī)来后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从(cóng)该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地产开(kāi)发(fā)与经营。公司的主要产品及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产(chǎn)销售、房(fáng)地产(chǎn)租(zū)赁、物业管(guǎn)理服务(wù)、工程项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业(yè)绩数据来(lái)看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其(qí)布局的例子。以3月(yuè)31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第(dì)二的浦东(dōng)金桥也(yě)是上海(hǎi)本(běn)地房(fáng)企，其(qí)第一季度的收入(rù)利(lì)润规(guī)模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在(zài)其中甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女持续(xù)驻足。从第一季(jì)度十大流通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这(zhè)也是(shì)连(lián)续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有(yǒu)一(yī)支(zhī)大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产(chǎn)公司外，荣(róng)安(ān)地产(chǎn)则是主要布局在(zài)深(shēn)圳的地产公司(sī)，一(yī)季报交(jiāo)出的也是一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首(shǒu)季公(gōng)司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态(tài)度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两(liǎng)只公募指基首季新杀(shā)入十(shí)大流通股(gǔ)股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排(pái)名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外(wài)联袂出现的机(jī)构(gòu)还(hái)有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大(dà)幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前(qián)房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地(dì)，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地(dì)力度（拿地金(jīn)额(é)/销售金额）基本(běn)在(zài)30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上(shàng)，加杠杆(gān)空间有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的融资成(chéng)本不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明(míng)显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要(yào)强调的是(shì)，在当前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地(dì)产股(gǔ)或(huò)存在发(fā)展的(de)大好机会。中信(xìn)证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的(de)结构性机会(huì)依(yī)然(rán)存在(zài)，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显(xiǎn)著优势，其主(zhǔ)要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央(yāng)企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资(zī)源(yuán)和良好(hǎo)的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相(xiāng)较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公司也是(shì)更有(yǒu)优(yōu)势(shì)的。”吕功绩(jì)强调，“对于减值(zhí)、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑，所以在(zài)这(zhè)一轮行业(yè)出清的(de)过(guò)程(chéng)中，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来(lái)说估值的修复(fù)更明显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长期的维度看(kàn)，行(xíng)业(yè)的逻辑(jí)在于集中(zhōng)度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能(néng)力，以此带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的提升，应(yīng)该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升(shēng)的头部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资(zī)背景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不过国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可(kě)以(yǐ)维(wéi)持，首先是融资成本保持(chí)低(dī)位，其次是销售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是(shì)拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需(xū)要(yào)多(duō)给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊(kān)》也根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收(shōu)、净(jìng)利(lì)均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产(chǎn)业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城(chéng)市(shì)，投(tóu)资甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女(zī)力度较大。投资的(de)驱动能够推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业绩的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季(jì)度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四(sì)月份开始又在往下掉。除(chú)了(le)杭州、成(chéng)都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而(ér)现在五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按(àn)照(zhào)现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可(kě)能(néng)会(huì)出(chū)现(xiàn)，到六月份房企为了半年报冲业绩出(chū)现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长陈(chén)昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产以及其(qí)上下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的(de)要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下(xià)游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地(dì)去等待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这(zhè)需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举例分析(xī)，不做买卖推荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 甜蜜惩罚类似的有哪些 推荐一下满是车的剧男女