近两年火爆的(de)创新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均(jūn)分红比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目在经营权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利(lì)润分配和本金的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的(de)稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例(lì)平均为(wèi)98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红收益，以及(jí)基金份(fèn)额(é)交易价(jià)格(gé)的变化。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则(zé)更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料(liào)和信息(xī)披(pī)露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得的现(xiàn)金收(shōu)益，对于(yú)长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称(chēng)。

　　平安基金(jīn)REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础设(shè)施(shī)基金(jīn)应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金(jīn)形式分(fēn)配给投资者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息，但不(bù)等同于债(zhài)券的固定(dìngn. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写)利息回报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投资(zī)品类，为资产配置多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高(gāo)的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至(zhì)4月21日(rì)，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期(qī)，一定(dìng)程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受(shòu)多重因(yīn)素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因(yīn)素(sù)之一，而稳定(dìng)的分(fēn)红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一(yī)方面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指(zhǐ)导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分红金(jīn)额(é)进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级(jí)市(shì)场(chǎng)扰动(dòng)对(duì)整体收益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者(zhě)应(yīng)了解底(dǐ)层资产情况

　　多(duō)位业内人士还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金(jīn)运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为(wèi)准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个部(bù)分，两个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很(hěn)大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和(hé)产权类两大资产类型，持有产权类(lèi)产品的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红(hóng)及资产增值的(de)收(shōu)益，而持有特(tè)许经营类产(chǎn)品的收益(yì)主要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的分(fēn)红包括了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，两者(zhě)的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标的时，应了(le)解公(gōng)募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营(yíng)权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选(xuǎn)择产品的(de)二(èr)级市场(chǎng)价格和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项目在经(jīng)营权n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写(quán)到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的分派率(lǜ)水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年(nián)限收回本(běn)金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项目(mù)的分派金额包含了投(tóu)资n. v. adj. adv.是啥，英语词性分类12种及缩写本(běn)金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再加上到期后通(tōng)过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产的运营情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中(zhōng)披(pī)露的经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流量是(shì)指(zhǐ)企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股(gǔ)债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类(lèi)的资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对产(chǎn)权类的资(zī)产更多关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收(shōu)益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况直(zhí)接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投(tóu)资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合(hé)实(shí)力(lì)、运营管理机构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为(wèi)可观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明(míng)书(shū)均会载明(míng)REITs在发(fā)行(xíng)首年(nián)及次年的可供分配金额(é)预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募(mù)集材料(liào)中披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的(de)管理能(néng)力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上(shàng)述负责人(rén)也(yě)称。

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