OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍(réng)未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入基(jī)础(chǔ)设施资产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权(quán)益(yì)人将继续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权(quán)益人(rén)相关负责人(rén)也表示，近期(qī)已同步启动了应(yīng)急预案，排摸(mō)储备租户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项。由(yóu)于张润大(dà)厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公(gōng)司领导高(gāo)度重视，浦东新区国资委也高度关(guān)注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安张江(美国总统奥巴马几岁jiāng)光大园REIT近期市场波动较(jiào)大，但其(qí)实不(bù)动(dòng)产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不(bù)会(huì)从根本美国总统奥巴马几岁上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资(zī)者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格继续波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所(suǒ)回升(shēng)，最终报(bào)收3.512元(yuán)，全天跌幅6.22％。

　　受近期不(bù)利(lì)消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个交易日二级市场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年以来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月21日上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在(zài)全(quán)市场公募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目(mù)前上市的(de)8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其(qí)余7只均有不(bù)同(tóng)程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施REITs5月15日平(píng)均跌幅(fú)1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中(zhōng)已经(jīng)披(pī)露张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租率(lǜ)有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此(cǐ)导致二级市场(chǎng)价格(gé)出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的原(yuán)因，最近(jìn)几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有(yǒu)所流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本(běn)上影(yǐng)响其(qí)内外价(jià)值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同时表示(shì)，目(mù)前随着二级市(shì)场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一定释放，但(dàn)是价格涨(zhǎng)跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因素(sù)影响，不好判断价格是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内(nèi)人士(shì)表示，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低(dī)迷，不少产品年内二级(jí)市场跌幅较大(dà)，其(qí)实(shí)有(yǒu)些隐含收益(yì)率高的产品具备(bèi)一定的投资价(jià)值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产(chǎn)业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价(jià)值(zhí)。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对经营(yíng)现金流没(méi)有造成大的影(yǐng)响，“事件(jiàn)性(xìng)利空下调至得这(zhè)么急、这(zhè)么(me)深，加上前期本身园区(qū)类(lèi)资(zī)产就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过(guò)，他(tā)也(yě)强调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再(zài)迎接(jiē)考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗(qí)下芯片子公司哲库(kù)科技。随后(hòu)5月(yuè)12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发布公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行已签租赁(lìn)协议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其(qí)一季报(bào)中(zhōng)披露的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级(jí)市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召开的业绩说明会中管理人就相关事项进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也(yě)趋于(yú)平稳。据(jù)了解，张(zhāng)江 REIT在(zài)5月11日召开的线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩募说(shuō)明(míng)会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示(shì)了对张(zhāng)江光(guāng)大园项(xiàng)目的信心(xīn)，预计签署意(yì)向书和(hé)合(hé)同谈判中(zhōng)的储(chǔ)备租(zū)户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升。没(méi)想到(dào)仅过了不到三周的时间，张(zhāng)江REIT的扩(kuò)募(mù)之路(lù)又迎来了新的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广(guǎng)泛(fàn)关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的原(yuán)始权(quán)益人相关(guān)负责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始料未及(jí)，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息(xī)的第一(yī)时间即奔赴(fù)现场进行了(le)沟通和(hé)核实工作，并同步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项(xiàng)。由于张(zhāng)润大厦(shà)是全国首(shǒu)批REITs申报(bào)扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重视，据悉(xī)新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储(chǔ)备租(zū)户情况，相关(guān)负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还(hái)是(shì)比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过(guò)了2万(wàn)方。从(cóng)意向(xiàng)储备(bèi)转化(huà)为实际租(zū)户需要一些时(shí)间。

　　“我们正(zhèng)在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首(shǒu)批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要全力与时(shí)间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去化(huà)。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大(dà)园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益人有那(nà)么多储备租户(hù)，之前的(de)空置(zhì)率为何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张(zhāng)江光大(dà)园一直(zhí)以来都坚(jiā美国总统奥巴马几岁n)持以市(shì)场化运(yùn)营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租(zū)户的(de)调租和换租(zū)都属于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目的大租户退租(zū)正好发生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率下滑情况没有得到及(jí)时修复后，张江这边也作(zuò)了一(yī)定的资源调(diào)配和倾斜，引入了(le)一些储备租户(hù)。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间、交付标准、租金(jīn)水平等方(fāng)面也有一(yī)些差异化，张润(rùn)大厦多(duō)是两千(qiān)多平的大平层，楼的成新(xīn)度高一些(xiē)，单价也贵一些，张(zhāng)江光(guāng)大园单(dān)层以一千平(píng)的面(miàn)积为(wèi)主，还有(yǒu)一些独栋(dòng)形态的物业。租户自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉(sù)求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑选(xuǎn)区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理人都变成了(le)一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面能更(gèng)加充(chōng)分(fēn)发挥(huī)协同效应，相信(xìn)可(kě)以做得(dé)更(gèng)好。”上述负(fù)责人补充说道。

　　最后(hòu)谈(tán)及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高(gāo)科目前在管资产约(yuē)五百(bǎi)万方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项(xiàng)目，这些都将(jiāng)成为张江REIT实(shí)现(xiàn)打造张(zhāng)江园区产业空间资产上(shàng)市平台目标的(de)坚实(shí)后(hòu)盾(dùn)和储备(bèi)资源(yuán)。“我们(men)非(fēi)常(cháng)重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的第(dì)一步，也是(shì)至(zhì)关重要的一(yī)步，眼下(xià)我们可能面临了(le)一些(xiē)突发情况需(xū)要解决，但是(shì)这(zhè)和我们在张江科(kē)学(xué)城(chéng)这三十年建设发展过程中所经(jīng)历(lì)的相比，只(zhǐ)能算(suàn)是(shì)一个(gè)非常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切(qiè)可能化解当前突发事件的所(suǒ)有负(fù)面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期(qī)和市场(chǎng)的信(xìn)心。”

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