近两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新产品公(gōng)募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价(jià)值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动(dòng)现(xiàn)金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目(mù)底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不(bù)再产生现金(jīn)收(shōu)益，特许经营权分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的公募(mù)REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有期分红收(shōu)益，以及(jí)基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素(sù)的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通(tōng)过基金(jīn)募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分(fēn)析(xī)基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮(fú)盈或浮亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关(guān)负(fù)责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施(shī)证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求，分红(hó五的大写是什么ng)类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构(gòu)投资者的投资品类，为(wèi)资产配置多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红(hóng)获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于(yú)未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受(shòu)多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢(huī)复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的(de)经营(yíng)业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位基金(jīn)份额的分红(hóng)金(jīn)额进行计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化的修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需结(jié)合(hé)持有产(chǎn)品的特(tè)性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分(fēn)红(hóng)包(bāo)括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运作期间的(de)“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极大(dà)不确定性，这是(shì)该类投资者应该注意的情况(kuàng)。

　　李华(huá)平表示，目前(qián)公募REITs主要(yào)有特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产类型(xíng)，持有产权(quán)类产品的收益主要包括每(měi)年的现金分红及资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许经(jīng)营权类资产的分红包括(kuò)了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是(shì)变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资标的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当五的大写是什么于(yú)包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相(xiāng)对(duì)股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)，对(duì)所选择产品的(de)二(èr)级市场价格(gé)和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人(rén)也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率(lǜ)相对(duì)较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特(tè)许经营权项目的分派金额包含(hán)了投资本金，在(zài)不进(jìn)行扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金(jīn)份额单价随着分派(pài)进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的(de)资(zī)产投资(zī)属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示(shì)，在(zài)产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资(zī)者可以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标，来观察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运(yùn)营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年(nián)报指标中，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配现金，二者存在本质性区别。经营活动产生的现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资(zī)、投(tóu)资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活(huó)动产(chǎn)生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权五的大写是什么类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自(zì)底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)直(zhí)接影响投资(zī)回报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益(yì)人(rén)综合(hé)实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多重因素(sù)来选择(zé)投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于分红交易带来的短期博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场接连回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行首(shǒu)年及次年(nián)的可(kě)供分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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