文：任(rèn)泽平团(tuán)队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡(xiāng)建设(shè)工作会议提出(chū)“有条件的可(kě)以进(jìn)行(xíng)现房销售”，不(bù)足一(yī)个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建(jiàn)房(fáng)，没钱没实(shí)力(lì)的(de)别(bié)建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老百姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改(gǎi)为现(xiàn)房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效(xiào)机制(zhì)四大关(guān)键是推动(dòng)城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按照(zhào)经济(jì)规律(lǜ)办事，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和长期(qī)平稳健康发(fā)展，跨过这道关，解好这道(dào)世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制度，购房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了(le)所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。从个人层面看，预(yù)售制对购(gòu)房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房(fáng)屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不(bù)能(néng)交(jiāo)房的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预(yù)售制度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下(xià)：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是(shì)一(yī)种(zhǒng)开发商放(fàng)杠杆的(de)方式。98年房改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实(shí)，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开发商在项目获(huò)得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房(fáng)后(hòu)并非(fēi)像中国一样在支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发(fā)商工程(chéng)进度在完全交(jiāo)房前进行(xíng)分(fēn)期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会触(chù)发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然(rán)这需要配套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产(chǎn)长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化(huà)改革，中国一定能化解(jiě)这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬的(de)产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个角度，取(qǔ)消(xiāo)预售制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制要结合(hé)稳(wěn)楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预(yù)售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期(qī)系统(tǒng)的(de)专项(xiàng)研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等问(wèn)题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年(nián)代，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者其他临(lín)时(shí)住宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖(mài)多(duō)数(shù)以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分层出售的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信(xìn)置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九(jiǔ)龙(lóng)的(de)一(yī)块地(dì)盘(pán)后，除了分层出售、还印发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即(jí)先收(shōu)取买(mǎi)家的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋(wū)的建造和(hé)销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题，降(jiàng)低投资(zī)风险，在当时可(kě)谓是(shì)“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售(shòu)模式成(chéng)为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动了中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范(fàn)化，建立健全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于(yú)预售(shòu)楼花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把(bǎ)项目完成，资金需放入(rù)律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求律(lǜ)师(shī)行在银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况(kuàng)，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗二十世纪(jì)九十年(nián)代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大(dà)和供给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工业化的(de)进程(chéng)大(dà)于城(chéng)市化(huà)进程(chéng)，唯有解决(jué)住房基础等城市化(huà)配套问题，才(cái)能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推行的是(shì)“统一(yī)管理，统一(yī)分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国(guó)香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的一针(zhēn)强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预售商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场改革(gé)。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定(dìng)停止住房无(wú)偿实物(wù)分配(pèi)，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新(xīn)体制，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下(xià)的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)采(cǎi)用预售制，允许开发(fā)商(shāng)卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动(dòng)开发模式，住房供应速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银(yín)行(xíng)等多(duō)方迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用推动(dòng)了房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)发(fā)展(zhǎn)。

　　引(yǐn)入(rù)中国香港“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成(chéng)契合中国内(nèi)地的商品房预售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为(wèi)了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正(zhèng)在建设中的房(fáng)屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房(fáng)地(dì)产开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房者需要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建(jiàn)成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香(xiāng)港的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中国内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高(gāo)周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为(wèi)中(zhōng)国内地商品房销售的(de)最(zuì)主要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程(chéng)。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中国内地(dì)房地产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国(guó)内(nèi)地城(chéng)镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅小区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成区面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布(bù)的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年中国(guó)内地(dì)商品住宅期(qī)房销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业(yè)的(de)发(fā)展。中国内(nèi)地房地产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快(kuài)速发展，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无到有、从国(guó)企先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投(tóu)资占固定(dìng)资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英(yīng)法德三国(guó)合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)住房市值高，以及中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直(zhí)接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)几乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行(xíng)的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同(tóng)向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发(fā)资金链断裂、项目搁(gē)置(zhì)等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者(zhě)对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷(dài)款的发放方(fāng)，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出(chū)现资金链断裂等一(yī)系列问(wèn)题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与购(gòu)房者(zhě)签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购(gòu)房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完(wán)全(quán)由银行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临(lín)较大的(de)坏账压(yā)力。

　　从监管角度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法(fǎ)》中(zhōng)明确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房(fáng)所(suǒ)得款项应(yīng)当用于有关的工(gōng)程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)款监管的(de)具体办(bàn)法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各(gè)地实(shí)行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计算重点资金。而事实是(shì)，不少购房(fáng)款未进入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建(jiàn)设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却(què)被(bèi)迫继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房(fáng)地产大开发时代(dài)的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名义(yì)，获得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方式套取(qǔ)的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地、还款(kuǎn)和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循(xún)环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上把风险甩给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整(zhěng)体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大(dà)部(bù)分房(fáng)款在(zài)房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金(jīn)方式支付，或按(àn)工程进(jìn蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗)度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障(zhàng)有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府或第三方(fāng)验收(shōu)合格并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者(zhě)支付的(de)房款。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付环(huán)节，定金比例(lì)一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首(shǒu)付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方(fāng)面，除定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房(fáng)屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的(de)定(dìng)金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提(tí)供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪(nuó)用资金直接损害(hài)银(yín)行利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度。开发商在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门经审查(chá)后发(fā)放的验收凭证(zhèng)，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得(dé)到(dào)购(gòu)房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利率(lǜ)，开发商或(huò)购房者可购(gòu)买期房烂(làn)尾(wěi)保险(xiǎn)。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德(dé)国开(kāi)发商(shāng)在项目获批(pī)后即可(kě)预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需(xū)支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一般来说，支付(fù)节(jié)点可分为公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付(fù)房(fáng)款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行(xíng)按施(shī)工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面(miàn)，德国保险公司针(zhēn)对(duì)期房设计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英(yīng)国预(yù)售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同前，买卖双方均有一(yī)名律师，负(fù)责(zé)沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节，各(gè)环(huán)节内容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财(cái)务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出(chū)10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相对(duì)较低(dī)，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须(xū)经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付，交(jiāo)付(fù)后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管，在确(què)认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度(dù)、支付(fù)相关款(kuǎn)项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规(guī)范期房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付(fù)款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本期房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完(wán)成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施”，交房前付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约需(xū)返还(hái)定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本二(èr)战结束后由于(yú)房屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本政府(fǔ)1952年出(chū)台《宅地建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部(bù)规范(fàn)期房交(jiāo)易的(de)法律(lǜ)。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金(jīn)保全(quán)措施才可预售。什(shén)么是定(dìng)金保全措施？即买卖双(shuāng)方签(qiān)订(dìng)购房合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的保(bǎo)证金(jīn)证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者(zhě)。除定金外，其他预先(xiān)支付(fù)的购(gòu)房款也受(shòu)该(gāi)措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂(làn)尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才(cái)开始按揭(jiē)贷款，除定金外的剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可(kě)返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金(jīn)账户，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权(quán)合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签(qiān)订购(gòu)房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付(fù)款流程(chéng)做(zuò)了统一(yī)详细规定(dìng)，要(yào)求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程(chéng)进度(dù)放(fàng)款，月供在此(cǐ)过程中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款(kuǎn)部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者(zhě)的订金(jīn)与(yǔ)付款会存入银行专门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当前(qián)房地产到了政策出手临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部(bù)停(tíng)贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予强有力的金融工具支持(chí)。另一(yī)方面，从现在(zài)起，对还在正常运转的房(fáng)企包括民营企业，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企(qǐ)配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计(jì)形(xíng)势复(fù)杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长(zhǎng)效机制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产(chǎn)税(shuì)。定金环节，建立开发商(shāng)违约后定金保护机(jī)制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保(bǎo)护购房者(zhě)的权益。资金监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银(yín)行的(de)第三方资(zī)金监管(guǎn)机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪(nuó)用现(xiàn)象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期内，开发商应对房屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后支付(fù)尾款。

蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开(kāi)发商的建(jiàn)筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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