万柳(liǔ)书院，暴雷了(le)。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外(wài)走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣(xuān)称要做(zuò)地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集(jí)团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如(rú)今，万柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团(tuán)成(chéng)了共同(tóng)债务(wù)人被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào)这(zhè)些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个(gè)位(wèi)于(yú)海(hǎi)淀(diàn)核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发(fā)有(yǒu)限公司不良(liáng)债(zhài)权转让项目”，债(zhài)权总额高达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包(bāo)括(kuò)75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上述不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司(sī)北京市分公(gōng)司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分(fēn)），处置的是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公(gōng)司（下称赫(hè)华恒瑞）的不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元(yuán)。中赫集团有限(xiàn)公(gōng)司是共同债务人。目前，该项目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什(shén)么中国信达(dá)的拍卖页面上又注明(míng)这(zhè)75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本(běn)没有网(wǎng)签，也(yě)没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内(nèi)容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早(zǎo)就把这75套房子抵押出(chū)去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是北(běi)京的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名商业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳书院(yuàn)的业主。另据(jù)地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不(bù)少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富人也(yě)被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的(de)，没准还(hái)是债主中国信达。

　　根据(jù)相(xiāng)关法律(lǜ)规(guī)定，民事执行(xíng)中，业(yè)主已经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果(guǒ)业主(zhǔ)没有过错，人(rén)民法院不得查(chá)封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的(de)可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可(kě)以联(lián)合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于商品(pǐn)房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问(wèn)题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解(jiě)释(shì)的(de)方式明确了购房人(rén)的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以(yǐ)居住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付(fù)全部(bù)价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设(shè)工程(chéng)价(jià)款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法(fǎ)院应当予以(yǐ)支(zhī)持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前已实际支付(fù)剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规(guī)定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押(yā)的(de)这(zhè)75套房子，还会被业主讨(tǎo)回去。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗恒(héng)瑞(ruì)唯一股东(dōng)。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫集团旗(qí)下子公司(sī)。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷(gǔ)国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东(dōng)，后者由中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公(gōng)司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团进入北京的(de)第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当(dāng)时(shí)京城最贵(guì)的(de)楼(lóu)盘，引(yǐn)发了市场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的(de)万柳书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科(kē)等大(dà)型知名房企手中，抢下(xià)了北(běi)京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的(de)姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是每平米(mǐ)20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜(liū)中，就可(kě)看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的融(róng)创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万(wàn)柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发(fā)的豪宅，也吸(xī)引了(le)不少知名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住(zhù)在(zài)万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开(kāi)发商(shāng)光环(huán)的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗c="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209636.png">

　　今年(nián)年初，因为履行能力(lì)而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正(zhèng)式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京(jīng)国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集(jí)团如(rú)今(jīn)沦(lún)落到这个地步，其实是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深大使相当于什么级别的干部 大使的级别是部级吗蓝财经就曾深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅(zhái)的开发(fā)商(shāng)到(dào)沦为(wèi)“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在于收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就尝(cháng)试过多元(yuán)化业(yè)务，先(xiān)后进军(jūn)能源(yuán)市场、团购(gòu)网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足球俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下(xià)北(běi)京国安，总(zǒng)计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团及其实控人周金辉夫(fū)妇(fù)将其手中的中赫(hè)集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查显示(shì)，目(mù)前中(zhōng)赫集团(tuán)共有(yǒu)11条股权出质记录。质权人包括海(hǎi)金商(shāng)业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信(xìn)建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而(ér)，入主北京国安后(hòu)，不仅国(guó)安(ān)的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所(suǒ)官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐(lè)部实现营业收(shōu)入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫集团股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行人(rén)，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也3次与(yǔ)中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置地、及中赫集团(tuán)股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难(nán)。不(bù)过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多亿的(de)北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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