饱受争议的二手(shǒu)房交(jiāo)易中介(jiè)费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部(bù)门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务的意(yì)见(jiàn)。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机(jī)构存在(zài)利用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用(yòng)客户(hù)个人信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从业主体管理、明(míng)确经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方面(miàn)，提出了意(yì)见。

　　中(zhōng)原(yuán)地产首(shǒu)席分析师张大伟称(chēng)，随着城市发(fā)展，一二线城市(shì)二手房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中介居(jū)间成(chéng)交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买(mǎi)房(fáng)对居民来说属(shǔ)于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高(gāo)、交(jiāo)易周期较长，具有非常(cháng)强的专业性，居(jū)民(mín)往往通过中(zhōng)介(jiè)来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利(lì)用信(xìn)息(xī)不对称等问题，将非必要(yào)的收费夹(jiā)带其中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担保(bǎo)费等，对(duì)居民造成额外的负(fù)担，而且这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易(yì)行为及其主体进行规范(fàn)和秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的意义更大，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历来对(duì)房地(dì)产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业关注最(zuì)多的(de)一个(gè)话题，便是(shì)房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中(一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱一般一个家庭一个月用多少吨水，一吨水多少钱n>zhōng)介交易进行规范。

　　在热(rè)点(diǎn)城市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不(bù)低的中介费。以(yǐ)北(běi)京某房地产经纪服(fú)务机构2.7％的服务(wù)费率计(jì)算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担(dān)经纪(jì)服(fú)务费用。

　　据张大伟介(jiè)绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收费(fèi)标准的最早依(yī)据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理(lǐ)收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服务(wù)，经(jīng)交易(yì)各方协商同意(yì)，可在(zài)规定的收费标准基(jī)础上适(shì)当上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意(yì)味着，当前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等57个(gè)政府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经(jīng)纪服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用(yòng)过(guò)程中，相关监(jiān)管部(bù)门(mén)当前并(bìng)未明(míng)确具体的中介费(fèi)率(lǜ)，中介机构仅需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中对收(shōu)费标准进行明码标价即可(kě)。而(ér)房地产经纪服(fú)务机(jī)构在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的(de)中(zhōng)介费(fèi)率。”张大伟补充道(dào)。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中提及，房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务(wù)内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑收费(fèi)。房地产(chǎn)经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地(dì)产经纪(jì)机构收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列(liè)明(míng)收(shōu)费标准、收(shōu)费金额，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均水平(píng)的房地产经纪(jì)机(jī)构，住房和城乡建设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管(guǎn)等部门(mén)采(cǎi)取约(yuē)谈等综合(hé)措(cuò)施进行重点监管(guǎn)。市(shì)场监(jiān)管部门(mén)会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信息，市(shì)场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)要(yào)依法依规(guī)纳(nà)入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅(fú)降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文(wén)鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，合理降低住房买(mǎi)卖和租(zū)赁(lìn)经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本(běn)来收(shōu)费就不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理(lǐ)范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城市落(luò)地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务领(lǐng)域的调整改善(shàn)、规范化，有利于行(xíng)业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很(hěn)多(duō)房(fáng)源在(zài)产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专(zhuān)业(yè)性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房买卖过程(chéng)中(zhōng)，原本应该由上下家(jiā)各(gè)支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的(de)二手(shǒu)房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势(shì)地(dì)位，从(cóng)而会出现中介费(fèi)及税费(fèi)均(jūn)由购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费(fèi)用也可能通过转嫁的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视(shì)为向购房者单(dān)边(biān)收费的(de)行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次(cì)向房(fáng)东收取费(fèi)用，而这(zhè)部分费(fèi)用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转(zhuǎn)再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相(xiāng)当(dāng)于变相推高了(le)房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的(de)透明(míng)度，也有(yǒu)利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称(chēng)。

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