5月以来，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基金(jīn)为(wèi)代(dài)表(biǎo)的机构(gòu)对于这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小幅增长。根据基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募基金(jīn)对(duì)房地产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持股票市(shì)值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场(chǎng)表现(xiàn)出色，但(dàn)公(gōng)募(mù)所持(chí)房(fáng)地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式(shì)下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三(sān)年(nián)来(lái)的首(shǒu)次回升(shēng)，年底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募(mù)对房地(dì)产行业的持股比例也同步回(huí)升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在(zài)今年一季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的投(tóu)资愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公募基金一吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗(yī)季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块(kuài)排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基(jī)金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环(huán)，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市场乃至机构持仓(cāng)上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映(yìng)射到二(èr)级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的(de)行(xíng)业也出现了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐(lè)观态度：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积很(hěn)难再(zài)出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民存(cún)款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存(cún)量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还(hái)需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功(gōng)绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的(de)进程，还是人(rén)均(jūn)住房面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高增(zēng)的时代已经过(guò)去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷），行业(yè)进入到供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的(de)提升。当行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城(chéng)市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕(gēng)细作个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域(yù)性(xìng)标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产(chǎn)指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个(gè)股来(lái)看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股，在纳入(rù)统计的124只房地产类标(biāo)的股(gǔ)中，本(běn)月以来(lái)实现股(gǔ)价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段恰(qià)好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股的基(jī)本面来(lái)看，上实发展的(de)主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及(jí)服(fú)务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业(yè)收入52.48亿元，比上(shàng)期减少(shǎo)47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十(shí)大流(liú)通股股东来(lái)看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体(tǐ)包括公募的上银(yín)基金(jīn)、私募的(de)迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上海本地房企，其第一(yī)季(jì)度的(de)收入利润规模大幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情(qíng)时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一方面则是(shì)公司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然在(zài)前十中，这也是(shì)连续第(dì)三(sān)个季度他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当季还小幅增加(jiā)了持(chí)股。

　　除去(qù)上述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则(zé)是主要布(bù)局在深圳的地产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现(xiàn)营业收入51.85亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到两只公募(mù)指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来(lái)， 南方中(zhōng)证(zhèng)全(quán)指房(fáng)地产ETF上榜排名第(dì)七位(wèi)，富(fù)国(guó)中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增(zēng)强则(zé)排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机(jī)构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金(jīn)相(xiāng)关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优质土(tǔ)地(dì)供给(gěi)较多（券商(shāng)测(cè)算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前房企的(de)利润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用(yòng)问(wèn)题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他(tā)房企的净(jìng)负(fù)债(zhài)率普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)的融资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企(qǐ)地(dì)产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又(yòu)体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现(xiàn)出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产(chǎn)运营能力的多(duō)重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特(tè)估，国央企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司(sī)也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等(děng)问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开企(qǐ)业的资(zī)产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出(chū)清的(de)过程中(zhōng)，央国企(qǐ)相(xiāng)较于民企来说估值的修复更(gèng)明显。中(zhōng)特估的角度从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业(yè)的逻辑(jí)在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可(kě)预期的盈利和现金(jīn)流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质(zhì)量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金(jīn)流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出现分化，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更(gèng)为(wèi)光明。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地去(qù)持续观察(chá)国企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其(qí)次是销售份额(é)持(chí)续提(tí)升，再次(cì)是拿地(dì)份额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一(yī)些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于(yú)2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一(yī)季度(dù)的业绩分化更趋(qū)明显，保(bǎo)利(lì)发(fā)展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收(shōu)、净利均实(shí)现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明吴越的现任丈夫是谁 吴越没有结婚吗显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企(qǐ)不(bù)怎么投资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增(zēng)长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整(zhěng)的过程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表(biǎo)现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的绝大多(duō)数城市都出现(xiàn)环(huán)比下滑的(de)情况。而(ér)现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况(kuàng)、收入情(qíng)况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房(fáng)企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长不确定性的(de)压力(lì)仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游产业链的复苏(sū)速度都比想(xiǎng)象(xiàng)的要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心(xīn)，这个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就(jiù)不是赚快钱(qián)的时候，只能(néng)赚他基(jī)本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有(yǒu)极(jí)为(wèi)少数的、做得(dé)比同行好(hǎo)得多的企业，会(huì)伴随整个行业(yè)的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步(bù)体现出(chū)来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例(lì)分析(xī)，不做买(mǎi)卖推荐。）

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