OPPO宣布(bù)关停旗下芯(xīn)片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二(èr)级(jí)市(shì)场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延(yán)续(xù)此前(qián)几日(rì)的(de)下(xià)跌走势，午(wǔ)后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新(xīn)购(gòu)入基础设施资(zī)产张润大厦的重要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的通知。同(tóng)时(shí)，在公告中，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科(kē)技后续(xù)情况，积极做好相关应(yīng)对。

　　此外，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同步启动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能(néng)事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国(guó)首批(pī)REITs申报扩募项目，公司领导高度重视，浦东新区国资委也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位业内人士表示(shì)，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但(dàn)其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目(mù)短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理(lǐ)性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库(kù)科技的事件继(jì)续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后二级市场价格开始震荡走(zǒu)低(dī)，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华(huá)安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT跌幅一度(dù)扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来(lái)跌(diē)幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在(zài)全(quán)市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时招商(shāng)蛇口产(chǎn)业园(yuán)REIT微(wēi)幅上(shàng)涨，其余(yú)7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来(lái)平均(jūn)跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中已经披露张江光大园项目出租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位(wèi)业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的(de)原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影(yǐng)响其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前随着(zhe)二级市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释(shì)放，但是价格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本(běn)面、情绪面(miàn)等多重因素影响(xiǎng)，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还(hái)有一(yī)位(wèi)业内(nèi)人(rén)士表示，今年整体REITs市场表现低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具备一定的比较长的古诗词，比较长的古诗10句投(tóu)资(zī)价(jià)值，很(hěn)适合稳健类投(tóu)资者(zhě)。此外，伴随着经济复苏的步伐(fá)，产业园(yuán)区、物流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如(rú)星对(duì)此(cǐ)表示，若张江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性利空(kōng)下调至(zhì)得这么(me)急(jí)、这么深，加上前期本身园(yuán)区类(lèi)资产就回调不少了(le)，这就(jiù)是(shì)黄(huáng)金坑。”不过，他(tā)也强调，最终还是(shì)落到(dào)租金收入(rù)受不受影响(xiǎng)，影(yǐng)响多大(dà)，估(gū)计(jì)园区(qū)会最(zuì)终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技。随后5月12日晚(wǎn)，华安张江光(guāng)大园REIT发布(bù)公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方之一(yī)，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库(kù)科技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应(yīng)对。

　　此(cǐ)前(qián)，张(zhāng)江REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的张(zhāng)江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开(kāi)的业绩说明会中管(guǎn)理人(rén)就(jiù)相关事项(xiàng)进行(xíng)了解(jiě)释说(shuō)明，市场信(xìn)心得(dé)到(dào)了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线上和线下(xià)的(de)扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队表示了(le)对张江(jiāng)光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想到仅过(guò)了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起了市(shì)场各方的(de)广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人(rén)相关负责人坦言，事发(fā)突(tū)然(rán)确(què)实始(shǐ)料(liào)未及(jí)，在获悉OPPO关停哲库科技消息的第一时间即奔赴比较长的古诗词，比较长的古诗10句现场进行(xíng)了(le)沟通和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈(tán)及储备(bèi)租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过(guò)了2万方。从(cóng)意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实(shí)际租(zū)户需要一些时(shí)间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金给了我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批(pī)扩(kuò比较长的古诗词，比较长的古诗10句)募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成(chéng)去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区(qū)域的张江光大园项目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人(rén)有那(nà)么多(duō)储备租户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人解释，张江光(guāng)大园一直(zhí)以来都(dōu)坚(jiān)持以市场化运营为导(dǎo)向，历史(shǐ)运营表现稳定，租户的调租(zū)和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生在(zài)市场(chǎng)活跃度(dù)的短期低点(diǎn)，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到(dào)出(chū)租率(lǜ)下滑情况没有得到及时修复后，张(zhāng)江(jiāng)这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调(diào)配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江光大园(yuán)项目在给租户的分隔空间、交付标准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些(xiē)差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两千多平的大平层，楼的成新度高一些，单(dān)价(jià)也贵(guì)一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平(píng)的面积为(wèi)主，还有一些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自(zì)身也会有(yǒu)诉求，也会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区(qū)域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成(chéng)以后(hòu)，新老资产的管理人都变成(chéng)了一(yī)家，后续(xù)我们在(zài)资源共享和联合(hé)营销方面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效(xiào)应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张(zhāng)江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责(zé)人表示，张(zhāng)江集团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约(yuē)五百万(wàn)方，还有(yǒu)一些(xiē)其他在开(kāi)发(fā)的储备项目(mù)，这些都将成为张江REIT实现打造张江园区产业(yè)空间资产上市平台目标的(de)坚实后(hòu)盾和(hé)储备资源。“我们非(fēi)常重视(shì)张(zhāng)江REIT这个资(zī)本平台(tái)和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们(men)可能面临了一些突发情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三(sān)十年(nián)建(jiàn)设发展过程(chéng)中所经历的相比(bǐ)，只能算是一(yī)个(gè)非常小的插曲。我们有信心排(pái)除万难，尽(jǐn)一切可能化解当(dāng)前突发事(shì)件(jiàn)的所有负面影响，维持预(yù)期和市(shì)场的信心。”

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