万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人(rén)被中国信达(dá)追债，中国信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些(xiē)业主的维权信息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时(shí)候，他们(men)的姿势都那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都(dōu)没想到，这个位于海淀核(hé)心区位(wèi)，名校环绕(rào)的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公司(sī)不(bù)良债(zhài)权转让项(xiàng)目”，债权总额(é)高达近47亿，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物(wù)中(zhōng)，包括75套(tào)万(wàn)柳书(shū)院住(zhù)宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上(shàng)述不良债权转让项目的(de)处置主体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股(gǔ)份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信达北分），处(chù)置(zhì)的是(shì)对北京(jīng)赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日，债(zhài)权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限(xiàn)公司是共同债务人。目(mù)前，该项目已有1万次围观，35名(míng)意向人(rén)。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一(yī)起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报(bào)道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄(qìng)。如(rú)果(guǒ)该报道属实，说(shuō)明这些房子实际上都(dōu)是(shì)卖出去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只能说明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透(tòu)露，中赫(hè)集(jí)团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套房子抵(dǐ)押(yā)出去，现在还没资金(jīn)解抵押，所(suǒ)以不能网签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书院(yuàn)的业主基本都是北京的高(gāo)端人士(shì)，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书院的业主。另据(jù)地产自媒(méi)体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团(tuán)的高管、合(hé)作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实已经(jīng)支(zhī)付价款(kuǎn)并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将(jiāng)泡汤(tāng)。这(zhè)次拍(pāi)卖损失最大的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际占有，但(dàn)未办理过户手续的，如果(guǒ)业主没有(yǒu)过(guò)错，人民法院不得(dé)查封、扣押、冻结，已经查(chá)封的可(kě)以向法(fǎ)院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违(wéi)约责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民(mín)法院关于商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利保护问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并(bìng)已支付全部价款(kuǎn)，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权(quán)优先于建设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的(de)商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付(fù)剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说(shuō)，如果这(zhè)75套(tào)房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公(gōng)司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良债权转(zhuǎn)让，可以追(zhuī)溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前(qián)，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国金谷国际信托(tuō)有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由(yóu)中(zhōng)国信达(dá)资产管理(lǐ)股份有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相较(jiào)其他房企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高(gāo)的(de)国民知名度，但却(què)在北京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时(shí)京城最贵的楼盘，引发了市场强烈震惊。

　　随(suí)后(hòu)开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北(běi)京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从(cóng)融创(chuàng)、保利、万科等大型知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下了北京万(wàn)柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本(běn)超(chāo)6万(wàn)的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平(píng)府的院儿。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地位。2014年末(mò)上市的(de)它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已(yǐ)经(jīng)推出了8年(nián)之久(jiǔ)，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫(hè)集团开发(fā)的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就(jiù)住(zhù)在钓鱼(yú)台(tái)七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大(dà)佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中(zhōng)赫(hè)集(jí)团的“高(gāo)端路线”，也(yě)因(yīn)此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地(dì)”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初(chū)，因为履(lǚ)行能力(lì)而拒不履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫(hè)集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团(tuán)如(rú)今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有(yǒu)迹可(kě)循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今(jīn)年年初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其(qí)深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直(zhí)下(xià)。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷(fēn)开始(shǐ)了多元(yuán)化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并不好走。早在2008年开始，中赫集团就(jiù)尝试(shì)过多元化业(yè)务(wù)，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫(hè)集团以35.5亿(yì)元参股国安足球(qiú)俱乐部(bù)64％股(gǔ)权(quán)，成为国(guó)安的新东家(jiā)。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团(tuán)手中拿下(xià)北(běi)京国安(ān)俱乐部36％引号怎么写标点符号，稿纸双引号怎么写股权，至(zhì)此(cǐ)拿(ná)下(xià)北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北(běi)京国安的估(gū)值一直没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北(běi)京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有(yǒu)人也许(xǔ)会感叹：卖豪宅真是赚(zhuàn)钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来(lái)，中赫集团及(jí)其实(shí)控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团股份质(zhì)押陆(lù)续(xù)质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)赫集(jí)团共有11条股权出质记录(lù)。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团(tuán)也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易所官网信息显示，2020年(nián)，北(běi)京(jīng)国安足球俱(jù)乐部实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周(zhōu)金辉夫妇还(hái)在(zài)持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫(hè)的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的(de)高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在(zài)实控人都成为老赖的(de)情(qíng)况下(xià)，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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