5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报(bào)统计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅(fú)五只个(gè)股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的(de)房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的(de)4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)出色，但公募所持房地产公司市值在(zài)股票资产中(zhōng)的占比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房地产板块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个(gè)股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发(fā)股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募(mù)对于(yú)房(fáng)地(dì)产的投资愈发有集(jí)中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高(gāo)的是(shì)保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第(dì)33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先(xiān)在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从排位(wèi)上看(kàn)均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化(huà)时代(dài)，一二线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了(le)。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括房(fáng)地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退期(qī)的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么(me)投资机会的(de)。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类似的行业也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出(chū)现(xiàn)了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考虑存量地产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需(xū)要(yào)有一定(dìng)的政(zhèng)策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均(jūn)住房面(miàn)积金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名（接近30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收(shōu)入也不(bù)支撑(chēng)每(měi)年18万亿(yì)元的销售额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行业高增的时代已经过(guò)去(qù)，未来行业的需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地(dì)产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清(qīng)的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够(gòu)通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的贝塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有(yǒu)投资(zī)机会(huì)，机会在(zài)于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的(de)阿(ā)尔(ěr)法，而对应(yīng)到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争(zhēng)力(lì)公(gōng)司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许(xǔ)也是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为公(gōng)募(mù)乃至整体机构(gòu)的(de)务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股，在纳入(rù)统计的(de)124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来实(shí)现股(gǔ)价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别(bié)是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产(chǎn)。排名第(dì)一的上实发展，五一(yī)假期归(guī)来后日成交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连(lián)续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的(de)主要产品及服(fú)务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理服务、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩(jì)数(shù)据来(lái)看，2022年，其实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，各类机构都有(yǒu)对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也(yě)是(shì)上海本(běn)地(dì)房企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模(mó)大幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因(yīn)，一方面是该公司(sī)后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿(ná)地(dì)结算持(chí)续性向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第一季度(dù)十大(dà)流(liú)通股股东来(lái)看，知名私募高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然在(zài)前十(shí)中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季度他有的两只产品(pǐn)杀入(rù)前十。同时榜(bǎng)单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性(xìng)地产(chǎn)公司(sī)外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指(zhǐ)基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国(guó)中(zhōng)证(zhèng)指数(shù)1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此外联(lián)袂(mèi)出现的(de)机构还有QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时，兴证全球基金(jīn)相关(guān)人(rén)士分析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后(hòu)，龙头的(de)价值更(gèng)为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看(kàn)，2022年土(tǔ)地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资金(jīn)紧张没法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特(tè)估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性(xìng)机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表(biǎo)现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争(zhēng)优势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营(yíng)地(dì)产(chǎn)公司也是(shì)更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系(xì)等问题，市场对民营房(fáng)开(kāi)企(qǐ)业的(de)资产会有更多(duō)担忧和质(zhì)疑(yí)，所以(yǐ)在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民(mín)企来(lái)说估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业(yè)进(jìn)入(rù)高质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定(dìng)且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关注估值相(xiāng)对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集中度(dù)提升的头部公司。”星石(shí)投(tóu)资首席研究官方磊也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口等国(guó)资(zī)背(bèi)景龙头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地去持续金地集团是国企还是民企，金地集团房地产排名观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否(fǒu)可以(yǐ)维持(chí)，首先是(shì)融资成本保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复(fù)苏速(sù)度缓慢

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这(zhè)些(xiē)公(gōng)司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现明(míng)显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资(zī)力度较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于(yú)调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增(zēng)长(zhǎng)。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒(xǐng)表(biǎo)示，在(zài)房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面(miàn)临着一些(xiē)不确定性。其实整个市(shì)场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相对表(biǎo)现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以(yǐ)及市场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的资金面压力，可能会出现，到(dào)六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场(chǎng)乏力现象。也就是(shì)说，第二(èr)季度、第三(sān)季度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊(hào)扬也(yě)向《红(hóng)周(zhōu)刊》指出，现(xiàn)在(zài)整个(gè)房地(dì)产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上(shàng)下游就不是赚(zhuàn)快钱的(de)时(shí)候，只能赚他基本(běn)面的钱(qián)。但这也意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基(jī)本(běn)面(miàn)不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及(jí)个(gè)股(gǔ)仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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