5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募(mù)基金为代表的机构对于(yú)这一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的(de)两只老(lǎo)牌ETF基(jī)金为例，5月9日时(shí)所(suǒ)公(gōng)布的总份额均较(jiào)4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业(yè)红(hóng)利时(shí)代已(yǐ)过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出(chū)现了三年来的首次(cì)回(huí)升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计(jì)显示，公(gōng)募重(zhòng)仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米71％。持仓市值(zhí)前五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展(zhǎn)，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团(tuán)退出百(bǎi)大(dà)之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进入大分化时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场(chǎng)投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期一(yī)去(qù)不(bù)返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类行业在(zài)盖特(tè)纳(nà)曲(qū)线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退期的(de)行业，传统(tǒng)认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什(shén)么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出(chū)现了一(yī)些机会(huì)，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿(yì)～18亿平方米的(de)年销(xiāo)售面积(jī)很难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑存(cún)量地产的(de)更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房(fáng)地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我国(guó)均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而行业高增的时(shí)代已经过(guò)去(qù)，未来行业(yè)的需(xū)求或将回(huí)落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性，就很容易(yì)出(chū)现信(xìn)用(yòng)风险(xiǎn)问题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机(jī)会，机会在(zài)于城市(shì)、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到(dào)股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作(zuò)个股成为公募(mù)乃至整体机构的务实之举。

　　机构(gòu)配置(zhì)房地产“风(fēng)物长宜(yí)放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优质区域性(xìng)标的(de)成香饽(bō)饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类标的股(gǔ)中(zhōng)，本月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上(shàng)涨的达(dá)到(dào)了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分(fēn)别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一(yī)的上实发展，五一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放(fàng)大(dà)，4日(rì)、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业务为房地产开发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营(yíng)业(yè)总收(shō一米等于多少微米等于多少纳米，一厘米等于多少微米u)入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股东(dōng)来看，各类(lèi)机构(gòu)都有对其布局的例子。以3月31日时(shí)的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的(de)是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季(jì)度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后(hòu)疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字(zì)上看，一季(jì)度新增虹口135、138住宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季(jì)度(dù)十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前(qián)十中，这(zhè)也(yě)是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同(tóng)时榜(bǎng)单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的(de)地产(chǎn)公司(sī)，一季报交出的也是一份报喜的(de)成(chéng)绩(jì)单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀(shā)入十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全(quán)指房地产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定突出；从拿地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上(shàng)；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他(tā)房(fáng)企的净负债率普遍(biàn)都在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股(gǔ)或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资成(chéng)本(běn)，优质的开(kāi)发(fā)资(zī)源和(hé)良好的不动产资产(chǎn)运营能力(lì)的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有中特估(gū)，国央(yāng)企相(xiāng)较于(yú)民营地(dì)产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功(gōng)绩强(qiáng)调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的资产会有(yǒu)更(gèng)多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以(yǐ)在这一轮(lún)行业出清的过(guò)程中，央国(guó)企相较(jiào)于民企来说估值的修复更明(míng)显。中特估的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展(zhǎn)阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注(zhù)估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于(yú)行业集中度提升的(de)头部(bù)公(gōng)司(sī)。”星石投资首(shǒu)席研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一(yī)思路(lù)的话，或(huò)许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途(tú)更为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国(guó)企央企在(zài)三个方面是否可以维持，首先是融(róng)资(zī)成本(běn)保持低位，其次是(shì)销售(shòu)份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给(gěi)一些耐(nài)心

　　而《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根据房(fáng)企一季(jì)报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业绩(jì)分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓对象。

　　对此(cǐ)，知名房(fáng)地产业内人士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房(fáng)企，主要(yào)是因为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企(qǐ)不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房(fáng)企(qǐ)销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度(dù)市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏(sū)过程中，还面(miàn)临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其(qí)实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉(diào)。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四月环比(bǐ)三(sān)月(yuè)相对表(biǎo)现较好(hǎo)之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份(fèn)房企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的(de)短期反弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也(yě)就(jiù)是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确定性的(de)压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及其(qí)上下(xià)游产(chǎn)业链(liàn)的复(fù)苏(sū)速度都比想象(xiàng)的要慢很(hěn)多(duō)，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意味着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比(bǐ)同行好得多的(de)企业(yè)，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩(jì)会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待(dài)它的(de)基本(běn)面不断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发于5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提(tí)及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做买卖(mài)推荐。）

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