5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于(yú)这(zhè)一板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和(hé)华夏(xià)的两只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头与地方(fāng)国企(qǐ)央企获得(dé)增持(chí)，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所持有的(de)房地产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现(xiàn)了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业(yè)的持股比(bǐ)例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四(sì)季度提升6.71％。持仓市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为保利发(fā)展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科(kē)A、华(huá)发股份(fèn)、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么现，公募对(duì)于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈(yù)发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报(bào)汇总的(de)重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展(zhǎn)，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是(shì)招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季(jì)报，变化之处首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科最为明显；其次是金地(dì)集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并(bìng)非行业(yè)销售旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级(jí)市(shì)场乃至机(jī)构持仓上(shàng)还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈(quān)判断房地(dì)产已经进入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映(yìng)射到二级(jí)市场投(tóu)资上，配置(zhì)房地产行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期一去不返了。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房(fáng)地产(chǎn)等几类行(xíng)业在盖(gài)特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传统认知上没有什(shén)么投资机(jī)会的。但在这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的逻辑是(shì)供给侧发生了(le)更大的(de)变化。”一不愿具(jù)名(míng)的上海公(gōng)募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求(qiú)端还(hái)需(xū)要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前(qián)居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿元的销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增的(de)时(shí)代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容(róng)易出现信用风(fēng)险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强(qiáng)的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许也是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产(chǎn)“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个(gè)股，在纳入统计的124只房地(dì)产类标的股中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价上涨的达(dá)到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上(shàng)述时间段恰好排名(míng)前(qián)五的公司(sī)月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发(fā)展，五一(yī)假期(qī)归(guī)来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续(xù)两个(gè)交易日收(shōu)出涨停。从(cóng)该股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实(shí)发展的主(zhǔ)营(yíng)业务为房地产开发(fā)与经营。公(gōng)司的主(zhǔ)要(yào)产品及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房地(dì)产(chǎn)租赁、物业(yè)管理(lǐ)服务、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么(yíng)。从业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期(qī)减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大(dà)流通(tōng)股股东来(lái)看，各类机构都(dōu)有(yǒu)对其布局的(de)例子。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资(zī)产管理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上(shàng)海本地房企，其第一季度的收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时(shí)代出租率(lǜ)复苏至(zhì)近年来(lái)最高，另(lìng)一方(fāng)面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景下，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构(gòu)在其中持续(xù)驻足。从第一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也是连续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀(shā)入前十(shí)。同时(shí)榜单中还有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投(tóu)资局(jú)，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述两家上海区域性地产(chǎn)公司外，平安喜乐后面一句是啥，平安喜乐后面一句是什么荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深(shēn)圳的地产公(gōng)司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态(tài)度来看，《红周刊(kān)》注意到(dào)两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股(gǔ)股(gǔ)东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指(zhǐ)数(shù)1000增强则排名第九位，此外联袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴(xīng)证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历(lì)过(guò)行(xíng)业(yè)洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金额/销售金额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低(dī)，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房企(qǐ)的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头房企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年(nián)的(de)销售，龙头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行(xíng)业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额(é)增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前(qián)中特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好机会。中信证(zhèng)券指出：“房地产(chǎn)行(xíng)业的结构性机会依然存在，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较于民营地产公司(sī)也是更有优势的(de)。”吕功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系等(děng)问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧(yōu)和质疑，所以在这(zhè)一(yī)轮(lún)行业出(chū)清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行(xíng)业的逻辑在于集中度(dù)提升(shēng)后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈(yíng)利(lì)和现金流创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企(qǐ)业。”

　　“存(cún)量时代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保(bǎo)利发(fā)展、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资(zī)成本(běn)保持低(dī)位，其次(cì)是销售份额持续提升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需(xū)要(yào)多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据(jù)房企一季报梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团(tuán)等房企营收(shōu)、净利均实现(xiàn)了业绩(jì)的回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些(xiē)公司也是机构(gòu)的重(zhòng)仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名(míng)房地产业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企不(bù)怎么投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业(yè)仍(réng)在(zài)持(chí)续(xù)性(xìng)地拿地(dì)，且主要集中在核心城市，投资力度较(jiào)大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整的过程中，能(néng)够保有(yǒu)一(yī)个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地产的复(fù)苏过程中(zhōng)，还面临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情(qíng)况。而现在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也不太乐(lè)观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情况，以及(jí)市场的去库(kù)存压(yā)力、企业(yè)的(de)资(zī)金面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第三(sān)季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游(yóu)产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意(yì)味(wèi)着，只有极为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企业，会(huì)伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等(děng)待它(tā)的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举(jǔ)例分(fēn)析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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