导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地(dì)产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近年地(dì)产持续低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图(tú)厘清中(zhōng)国城镇存量住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事(shì)实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷(xiàn)入(rù)怀(huái)疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学(xué)校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间(jiān)房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国(guó)家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅套数、商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算(suàn)结果显(xiǎn)示，目前城镇(zhèn)家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商(shāng)品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味(wèi)着户户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比(bǐ)会大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的近(jìn)三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会(huì)选择(zé)在大(dà)城(chéng)市租(zū)房(fáng)挣钱(qián)，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小(xiǎo)，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数(shù)增(zēng)多。小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)延续，带(dài)来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增住(zhù)宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家庭住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造(zào)势在(zài)必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住宅建筑(zhù)面积均较发(fā)达国家有着不(bù)小差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的(de)改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后，当下中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而(ér)非(fēi)停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年(nián)房价快(kuài)速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下(xià)地产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前(qián)，官(guān)方(fāng)披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手(shǒu)房(fáng)挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算(suàn)出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)了？据此判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的直(zhí)观判断站不(bù)住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国自(zì)然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为(wèi)主题的(de)新闻发布会上，负责人对(duì)外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行(xíng)业获(huò)取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处(chù)市(shì)政设(shè)施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中(zhōng)，农村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以栋数(shù)计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业楼、写字楼、学(xué)校(xiào)、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅(zhái)间数大于(yú)1，看似(shì)意味(wèi)着(zhe)人人都有房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房(fáng)屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套(tào)设(shè)施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。单单从人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民(mín)住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保障房、原公有住宅、自(zì)建房(fáng)等非商品住宅。发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉rong>

　　目前(qián)缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是(shì)每年(nián)商品住(zhù)宅销售套(tào)数（统计局）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算(suàn)中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当(dāng)前商品住宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和非商品住宅比例(lì)，推(tuī)算得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，我(wǒ)们(men)就(jiù)能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅(zhái)套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利(lì)用既有统计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国(guó)存量房(fáng)地产套数，并(bìng)进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开始，新房销售中期房占比近(jìn)9成(chéng)。本文去除商品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累(lèi)计(jì)销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期(qī)在2-3年，并考(kǎo)虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都是商品住(zhù)宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增幅为过(guò)去(qù)十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比例，从(cóng)而(ér)我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内(nèi)陆续(xù)交付(fù)使用(yòng)，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭都会拥(yōng)有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经(jīng)达到了户均一套(tào)房(fáng)的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平(píng)衡(héng)

　　需(xū)要有多余(yú)住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户(hù)比(bǐ)会(huì)在1.1左右(yòu)。

发胶必须当天洗吗，发胶怎么洗掉　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日(rì)本(běn)的(de)住(zhù)宅套户比均(jūn)高于1.1，其(qí)中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美(měi)国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别(bié)为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口(kǒu)净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租(zū)房挣钱，在(zài)老家县城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流(liú)动调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸引打工人(rén)，但(dàn)高(gāo)房价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上会占(zhàn)据两套房，在高房价的(de)大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城(chéng)购(gòu)买一(yī)套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约9000万(wàn)户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至(zhì)少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道等(děng)基础设施陈(chén)旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来(lái)了很大的不便和安全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房(fáng)。这(zhè)类上世纪修建的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的(de)家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室，户型(xíng)偏小。其中(zhōng)一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户(hù)型更(gèng)小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和(hé)2022年(nián)商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平(píng)的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上(shàng)海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算的话，中国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除(chú)公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面(miàn)积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已然(rán)1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口(kǒu)静态结(jié)构和(hé)动(dòng)态趋势演(yǎn)绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口数不(bù)断(duàn)下降，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为(wèi)2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)的缩小而(ér)增(zēng)多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导(dǎo)致经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向(xiàng)经(jīng)济带、都市(shì)圈中心城市流(liú)入，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人(rén)口(kǒu)迁移势必涉及到(dào)买(mǎi)房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带(dài)来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为(wèi)44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为(wèi)6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善性需求(qiú)依然(rán)庞(páng)大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住(zhù)宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建(jiàn)造时间(jiān)为2000年以前的比(bǐ)例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅(zhái)，21％的(de)家庭购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需求(qiú)中，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济(jì)适(shì)用(yòng)房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户。破旧的城(chéng)中(zhōng)村、老(lǎo)公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施(shī)配套差(chà)、没(méi)有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民(mín)追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上(shàng)更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品(pǐn)质，以小换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的中央经济工作会议明(míng)确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善(shàn)等(děng)消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人(rén)均住宅间数较其他(tā)国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与(yǔ)经(jīng)济(jì)水平(píng)有着密(mì)切(qiè)正(zhèng)向联(lián)系。随着经(jīng)济发展水平的(de)提高(gāo)，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数(shù)与人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国(guó)地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不单(dān)局限于(yú)城市能级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是(shì)人，并不(bù)是(shì)针对住宅，因此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实(shí)际值可能偏低(dī)，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。