近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公(gōng)募REITs进(jìn)入(rù)密集分(fēn)红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值(zhí)，通过观(guān)测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了(le)利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还(hái)，在选择投(tó公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表u)资标(biāo)的时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆(lù)续(xù)迎(yíng)来(lái)除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与(yǔ)此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期(qī)则(zé)更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市(shì)场情况，可以(yǐ)分析基础设施(shī)项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈或浮(fú)亏(kuī)，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华平也(yě)表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基(jī)础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础(chǔ)设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年度可分配金额以(yǐ)现(xiàn)金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公(gōng)募(mù)REITs的主要特(tè)征之(zhī)一(yī)，稳定的分红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认(rèn)为，从投(tóu)资角(jiǎo)度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(z公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表hài)性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来(lái)看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了(le)机构投资者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置多元(yuán)化提供(gōng)抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够(gòu)通过分(fēn)红获取相对于投(tóu)资债券相对高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来(lái)分(fēn)红水(shuǐ)平(píng)的(de)预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级(jí)市场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市(shì)场表(biǎo)现看(kàn)，截至(zhì)4月(yuè)21日，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分产(chǎn)品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价格波动受多(duō)重因素的影响(xiǎng)，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责(zé)人也表示，近(jìn)期经(jīng)济预(yù)期(qī)恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向(xiàng)股票和债券回(huí)归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目的(de)经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济活力(lì)的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红(hóng)除权日，将(jiāng)对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调(diào)减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金额进行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资人在基金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时需(xū)结合持有产品(pǐn)的特性，关注二(èr)级市场扰动(dòng)对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准(zhǔn)确(què)，分派的是本金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差(chà)异很大(dà)，大多数普通投(tóu)资(zī)者可(kě)能把“分派”金(jīn)额误(wù)认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这是该(gāi)类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权(quán)类产品的(de)收益主要包括(kuò)每年的现金分红及资产增值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收益主要(yào)来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资(zī)产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生现金收益，因(yīn)此(cǐ)将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确(què)。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目(mù)，通(tōng)常(cháng)具备更高的分派(pài)率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足(zú)够年限收回本金并取得收(shōu)益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特(tè)许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使用年限(xiàn)一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通(tōng)过(guò)对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营(yíng)的假设反映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具备更公立小学一年级收费标准明细表，公立小学一年级收费标准表显著的资产投(tóu)资属性。”该(gāi)负责人称。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评(píng)估项目(mù)底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者可以(yǐ)观(guān)测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估(gū)项目底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披露(lù)的(de)经营(yíng)活(huó)动现金(jīn)流，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的现金(jīn)净流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影(yǐng)响利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李(lǐ)华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资(zī)产可以更多关(guān)注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回(huí)报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权(quán)益人综合实力(lì)、运营管理机构实(shí)力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来(lái)选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同(tóng)时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书均会载(zài)明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实际(jì)环境，对(duì)基础设施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判(pàn)断(duàn)。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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