OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司(sī)哲库(kù)科技，引发了(le)公(gōng)募REITs扩募风(fēng)波，如(rú)今，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日(rì)，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前(qián)几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易日跌幅超过9.69％。

　　此(cǐ)前，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT曾发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦的重要承租方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积(jī)极(jí)做好相关(guān)应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备租户(hù)，积极应对(duì)哲库(kù)提前(qián)退租的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批(pī)REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度(dù)重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高度关注。

　　多位业内人士表示，华(huá)安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动(dòng)较大，但其实不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不会(huì)从根本上影响(xiǎng)其内外价值(zhí)，投资者(zhě)应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价格(gé)开始震荡走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影(yǐng)响，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个交易日(rì)二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易(yì)日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅(fú)7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日(rì)上市以来(lái)，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前(qián)列(liè)。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场(chǎng)整体表(biǎo)现上(shàng)看，目前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区(qū)基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇(shé)口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同(tóng)程度下跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季(jì)报中(zhōng)已经披露张江光大园项目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降(jiàng)，如今拟扩募的项(xiàng)目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价(jià)格出(chū)现(xiàn)波动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管出于风险规避(bì)的原因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率(lǜ)下跌并不会从根本上影响(xiǎng)其(qí)内外价值。

　　他也同时表示，目(mù)前随着二级市场(chǎng)价(jià)格下跌(diē)，风险也得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基(jī)本面、情绪面(miàn)等多(duō)重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不(bù)是已(yǐ)经(jīng)完全触底。

　　此外，还(hái)有一位业内人士(shì)表示，今年整体(tǐ)REITs市场表现低迷，不(bù)少产(chǎn)品年(nián)内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益(yì)率(lǜ)高(gāo)的(de)产品具备(bèi)一定的投资价值，很适合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募基金(jīn)执行董事高(gāo)如星对此表(biǎo)示，若张江园区最终能顺利解决招(zhāo)商(shāng)，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造(zào)成大(dà)的影响(xiǎng)，“事件性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上前期本身园区类资(zī)产(chǎn)就回调不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最(zuì)终还是落到租金收入(rù)受不受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大(dà)，估计园区会最终(zhōng)解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回应

　　扩募(mù)路上再(zài)迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技。随(suí)后5月12日晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募拟新购入(rù)基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行(xíng)已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时(shí)，在(zài)公告中，华安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益(yì)人将继续密切关注哲库科技(jì)后(hòu)续情况(kuàng)，积极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江REIT因其一(yī)季报(bào)中(zhōng)披露的张江光大园项目(mù)出租率下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召(zhào)开的业绩说明(míng)会中(zhōng)管理人就相关(guān)事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也(yě)趋于平稳(wěn)。据(jù)了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上(shàng)，运营团队(duì)表示了对张江光大园项目的信心，预(yù)计签署意向书(shū)和合同谈判中的(de)储备租户正常(cháng)转化(huà)后，项目出租率将得(dé)到回升。没想到(dào)仅过(guò)了不到三周(zhōu)的时间(jiān)，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路又(yòu)迎来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公(gōng)告引起了市场各方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事(shì)发突然(rán)确实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技(jì)消息的第一(yī)时(shí)间即奔赴现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并同步启动了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的可(kě)能事(shì)项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重(zhòng)视，据悉新区(qū)国(guó)资委也高度关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况，相关(guān)负责人介绍说，目前储备租户还(hái)是比较丰(fēng)富的(de)，覆(fù)盖(gài)了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁(lìn)意向面积超过了2万方。从意向储备转化为实际(jì)租户需要一(yī)些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意向书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一些空间(jiān)，但本(běn)着对首(shǒu)批扩募、对(duì)市场负责的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内完成去化。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园(yuán)项目一(yī)季(jì)度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备(bèi)租户(hù)，之前的空置率(lǜ)为(wèi)何(hé)未能得(dé)到解决。

　　对此相关(guān)负责人(rén)解释(shì)，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市(shì)场(chǎng)化运营为导向，历史运(yù雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间n)营表现(xiàn)稳定，租户(hù)的调(diào)租和(hé)换(huàn)租都属于(yú)正(zhèng)常情况，而这(zhè)次(cì)项目的(de)大租(zū)户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑(huá)情况(kuàng)没有得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这边也作了(le)一(yī)定的资源调配(pèi)和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一(yī)些储备租户。

　　另外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给(gěi)租户的分隔空(kōng)间(jiān)、交付(fù)标准、租金水平等方面也有一些差异化(huà)，张润(rùn)大厦多是两千多平的(de)大(dà)平(píng)层(céng)，楼的成新度高一些，单(dān)价也贵一些，张江光(guāng)大园单层(céng)以(yǐ)一(yī)千(qiān)平的面积(jī)为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自(zì)身需求(qiú)和(hé)预算(suàn)挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成(chéng)以(yǐ)后(hòu)，新(xīn)老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资源共享(xiǎng)和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥协同效(xiào)应，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张江集团和(hé)张江高科目前在管(guǎn)资产约五百万方，还有一些(xiē)其他在(zài)开发(fā)的(de)储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江(jiāng)园(yuán)区产业空间资产上市平台目(mù)标的坚实后盾和(hé)储备(bèi)资源。“我们非常(cháng)重视张(zhāng)江REIT这个资本平台和它未来的发展。”相(xiāng)关负责人表示，“这次扩(kuò)募是我们实(shí)现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至关(guān)重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突雪燕只泡了三四个小时可以煮吗，泡发好的雪燕一般煮多长时间(tū)发情况需要解(jiě)决(jué)，但是这和我(wǒ)们在张江科学城这三十年建设发展过程中所经历的(de)相比，只能算是一(yī)个非(fēi)常小的插曲。我(wǒ)们有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能(néng)化解当前突发事件的(de)所有(yǒu)负(fù)面影响，维(wéi)持(chí)预期和市(shì)场的信心。”

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