5月以来，房地产板块个(gè)股多出(chū)现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房(fáng)地产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基(jī)金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国(guó)企央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地(dì)产(chǎn)或(huò)“底(dǐ)部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基(jī)金对房(fáng)地产的(de)配置看，2爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗019年末，公募所(suǒ)持有的房地产行业(yè)标的市(shì)值(zhí)约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所(suǒ)持股票(piào)市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现(xiàn)了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募(mù)对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步回(huí)升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似(shì)乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有(yǒu)房地(dì)产板块一季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持(chí)仓市(shì)值占板(bǎn)块比(bǐ)重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产的投资愈发有集中于龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇(huì)总的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高的是保利发(fā)展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于(yú)几只房地产(chǎn)龙头股从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步，尤其是万科最为明显(xiǎn)；其次是(shì)金地集团退出百大(dà)之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房地产是复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导(dǎo)到二级(jí)市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需要时(shí)间(jiān)周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城(chéng)市好于三四线城市。而映射到(dào)二级市(shì)场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包(bāo)括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业(yè)也出现了一些机会(huì)，背后的逻辑是供(gōng)给(gěi)侧发生了更大的变化。”一(yī)不愿(yuàn)具(jù)名的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募人士持谨慎(shèn)乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再(zài)出现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万亿元。中国(guó)存(cún)量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面(miàn)积(jī)，考虑存量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需要有(yǒu)一(yī)定(dìng)的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是人均(jūn)住(zhù)房面(miàn)积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的销(xiāo)售额，以(yǐ)及过快上行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求(qiú)或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力(lì)强的公司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位置、产品的(de)阿(ā)尔法，而对应(yīng)到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争(zhēng)力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成(chéng)为(wèi)公募乃至整体机(jī)构的务(wù)实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风(fēng)物(wù)长宜(yí)放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，爬到底是什么结构的字啊，爬是什么结构的字,是先外后内吗《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产(chǎn)板块(kuài)个股，在(zài)纳入(rù)统计的124只房地产类标的股中，本(běn)月以来(lái)实现股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上(shàng)述时间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日(rì)、5日(rì)连(lián)续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从(cóng)该股(gǔ)的基本(běn)面来看，上实发展的(de)主营(yíng)业务为(wèi)房(fáng)地产开发与经(jīng)营。公司的主要产品及服务为房(fáng)地(dì)产销售、房地(dì)产租赁、物业管理服务、工程项目、酒店(diàn)经营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实(shí)现营(yíng)业(yè)总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东(dōng)来看(kàn)，各类(lèi)机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日(rì)时的首季十(shí)大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)， 具(jù)体包括公募的(de)上(shàng)银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合(hé)的(de)是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上(shàng)海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的收(shōu)入利润规模大幅度复(fù)苏。究(jiū)其原因，一方面是该公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在(zài)这样的业绩势(shì)头向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在(zài)其中持(chí)续驻(zhù)足。从(cóng)第一季度(dù)十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓(xiǎo)峰的两(liǎng)只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除(chú)去上述两(liǎng)家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深(shēn)圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊(kān)》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人(rén)士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并(bìng)重组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃定突出；从拿地端看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对(duì)应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房企趁(chèn)机获取低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以(yǐ)上(shàng)；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债率普遍都在(zài)100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明显(xiǎn)跑(pǎo)赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销售额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在(zài)当前中特估的浪潮下，央国企地产股或(huò)存在发(fā)展的大(dà)好机会(huì)。中信证券指出：“房地产(chǎn)行业(yè)的结构性机会依(yī)然存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现为库存的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的开(kāi)发资(zī)源(yuán)和良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担(dān)忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程(chéng)中，央国企相(xiāng)较于民(mín)企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的(de)角度从(cóng)中长期(qī)的维(wéi)度看(kàn)，行(xíng)业的(de)逻辑在于集中度(dù)提升后，行业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备(bèi)较快速发展阶(jiē)段(duàn)更(gèng)稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值中枢(shū)的提(tí)升，应该(gāi)关(guān)注估值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的(de)质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度(dù)提(tí)升的头部公司。”星(xīng)石(shí)投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这(zhè)一思(sī)路的话(huà)，或许还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头(tóu)前途更(gèng)为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国(guó)投瑞银基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企(qǐ)央企在三个方面是(shì)否可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持(chí)续提升，再(zài)次是拿(ná)地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净(jìng)利均(jūn)实现了(le)业绩的回正，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些公司也是(shì)机构的(de)重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出(chū)现(xiàn)明(míng)显改善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市，投资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过(guò)程中，还面临着一(yī)些不确定(dìng)性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份(fèn)开始又在往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在内(nèi)的绝(jué)大(dà)多(duō)数(shù)城市都出现环(huán)比下滑的情况。而现在五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照现在的经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库存压力、企业的资金(jīn)面(miàn)压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为了(le)半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场(chǎng)的(de)短(duǎn)期(qī)反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是(shì)说，第(dì)二季度(dù)、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确(què)定(dìng)性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及(jí)其上下游产业链的复(fù)苏速度都(dōu)比想象的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要(yào)多(duō)给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面的(de)钱。但这(zhè)也(yě)意味着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的弱(ruò)复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖推(tuī)荐。）

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