导读

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二十年是中国(guó)房地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关(guān)中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实情(qíng)况，据此判断中国未来地产(chǎn)趋(qū)势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑，第七次(cì)人口普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不(bù)到一(yī)成(chéng)，其中还包括大量城镇非住宅建筑，如(rú)商业办(bàn)公楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居民人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒(shū)适不是人(rén)均(jūn)一间房(fáng)所(suǒ)能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住(zhù)面(miàn)积(jī)、配(pèi)套(tào)设施等因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接(jiē)公布中国家庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房(fáng)顺利(lì)交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎意味(wèi)着户户有(yǒu)房，然而事(shì)实上中国住宅市(shì)场(chǎng)供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租(zū)赁和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流(liú)动人口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户、两(liǎng)人(rén)户占(zhàn)比(bǐ)不断(duàn)增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势(shì)将延(yán)续(xù)，带来(lái)新户(hù)购(gòu)房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着(zhe)人(rén)口流入，人(rén)口净迁入(rù)城市的(de)新增住宅(zhái)需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的(de)家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积均(jūn)较发达国(guó)家(jiā)有着不小差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善(shàn)性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过(guò)去二十年房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么当下房地产大分化(huà)时代已至，大分化时(shí)代下地(dì)产矛(máo)盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突(tū)。

　　地产(chǎn)大(dà)分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同(tóng)区域板块(kuài)之间，不(bù)同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来(lái)，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底(dǐ)是(shì)供(gōng)给过杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思剩，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回(huí)答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的(de)直观(guān)判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以(yǐ)及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)，平(píng)均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总(zǒng)的(de)算下来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人(rén)均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着(zhe)人人(rén)都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素(sù)密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为(wèi)单位(wèi)购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方法

　　中国城(chéng)镇(zhèn)居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住(zhù)宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前(qián)缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布(bù)城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公(gōng)布(bù)，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民住宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两(liǎng)组(zǔ)数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数(shù)分(fēn)三步走：

　　第一步，将1999年以来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套(tào)数相(xiāng)加，我(wǒ)们就能够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅总数除以家庭(tíng)户数(shù)，我们就能够得到城(chéng)镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品(pǐn)住宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前缺乏一个准(zhǔn)确统计(jì)。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到中国(guó)存(cún)量(liàng)房地产套数，并进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭(tíng)户(hù)均拥(yōng)有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从2019年开始，新房销(xiāo)售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本(běn)文去除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数(shù)里的期(qī)房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流(liú)房企(qǐ)竣工周期在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到交(jiāo)房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以家庭户数，算出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步(bù)推(tuī)算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其(qí)中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他住宅和购买二手房都是商品(pǐn)住宅，因此将租(zū)赁其(qí)他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总(zǒng)，得到商品住宅占居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化(huà)幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例(lì)，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要(yào)有(yǒu)多余住宅来满(mǎn)足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户比会(huì)在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅(zhái)套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场(chǎng)供不应(yīng)求(qiú)，造(zào)成房价或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分(fēn)别为28％、21％和(hé)18％。大城市(shì)的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业(yè)。

　　流动人口实际(jì)上会占(zhàn)据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大(dà)城市(shì)租赁一套(tào)房，在房价较低的县城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说(shuō)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)无(wú)法(fǎ)满足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的(de)城镇住宅(zhái)中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化(huà)、管(guǎn)道(dào)等基础设施陈(chén)旧，给住户的生活带来了很大的不(bù)便(biàn)和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住(zhù)宅面积小。占比(bǐ)为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅(jǐn)为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪(jì)修(xiū)建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成(chéng)的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张(zhāng)是未来地产的(de)需求驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两年(nián)间农民(mín)带房(fáng)进城(chéng)和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及(jí)全国人(rén)均(jūn)水平的一半。若去除(chú)20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的(de)家庭(tíng)界定为住宅存(cún)在困(kùn)难(nán)，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭(tíng)存(cún)在(zài)住宅(zhái)困难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平(píng)，即人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家(jiā)人(rén)均住宅面积，美(měi)国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都高(gāo)于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除公摊面积(jī)后，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求(qiú)么？

　　我们测算(suàn)得(dé)到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经(jīng)户户有房(fáng)。即便如此，中国人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了(le)中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要(yào)来自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数(shù)增多，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过(guò)去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为2.62人(rén)/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显(xiǎn)上升(shēng)，人(rén)口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人(rén)口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显，资源和生产(chǎn)要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要受益于人(rén)口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原(yuán)公有住宅(zhái)的家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户，住宅净(jìng)需求增(zēng)加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商品住(zhù)宅(zhái)，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比势必会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基(jī)础设施配(pèi)套差(chà)、没有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较其他国家依(yī)旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济水平(píng)有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增(zēng)长。

　　杨亿巧对中杨大年对的对子好在哪里，杨亿巧对中会杨大年适来白事是什么意思如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不足，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨(zhǎng)基石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化(huà)时代已至，这(zhè)种分化不单局限于城市能级之间差异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房之间(jiān)的(de)差异也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口(kǒu)普查数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差(chà)。商品(pǐn)住(zhù)宅占比实际值(zhí)可能(néng)偏低，其(qí)增速可能超预期。

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