万(wàn)柳书院，暴(bào)雷(léi)了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于(yú)北京海淀的豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开(kāi)发(fā)商——中(zhōng)赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注(zhù)，起因中赫集(jí)团成了共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中国信达(dá)追债，中国(guó)信达(dá)为了(le)收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫(hè)抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃(kǎn)：“富(fù)人(rén)被割韭(jiǔ)菜(cài)的(de)时(shí)候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收(shōu)割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头(tóu)是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达(dá)在(zài)京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对(duì)北京赫华恒(héng)瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发有限公(gōng)司（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院(yuàn)总共(gòng)301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报(bào)道属实(shí)，说明这些房子实际上(shàng)都是卖出去了的，是(shì)有人(rén)住的。

　　那(nà)为(wèi)什么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上(shàng)又注明这75套房子是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实(shí)了(le)上(shàng)述(shù)内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把(bǎ)这75套房(fáng)子(zi)抵押(yā)出(chū)去(qù)，现在还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本(běn)都是北京(jīng)的高(gāo)端人士(shì)，柳传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业主。另据地(dì)产自媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有(yǒu)不(bù)少中赫(hè)集(jí)团(tuán)的高(gāo)管(guǎn)、合作伙伴、亲(qīn)戚(qī)朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业(yè)主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债(zhài)权回(huí)本的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债主(zhǔ)中国(guó)信达。

　　根据相关法律(lǜ)规定(dìng)，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结(jié)，已经(jīng)查封的可(kě)以向法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人民(mín)法院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司法解释(shì)的(de)方式(shì)明确了(le)购房人的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买(mǎi)房屋并已支付全部价款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于建设工程价款(kuǎn)优(yōu)先受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终结前已(yǐ)实(shí)际支付剩余价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果(guǒ)这75套(tào)房子均为“已售未网(wǎng)签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债(zhài)权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还(hái)会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界(jiè)的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债权公司(sī)中国信达申请(qǐng)不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中(zhōng)国(guó)信达已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的(de)股东行列，中(zhōng)国金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份(fèn)有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较(jiào)其(qí)他房企，中赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高(gāo)的国民知名度(dù)，但(dàn)却在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天(tiān)价，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了(le)北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万(wàn)的成年银杏树，还(hái)是(shì)每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业(yè)内(nèi)外震(zhèn)撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创(chuàng)的湖、紫(zǐ)辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当(dāng)时有名(míng)的(d准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？e)融创(chuàng)观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆(zhào)业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远(yuǎn)远(yuǎn)超过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万柳(liǔ)书院(yuàn)一(yī)套300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达到惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万(wàn)柳书院虽(suī)然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集(jí)团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名(míng)人士，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院(yuàn)。而柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知(zhī)名(míng)商业大佬则居住在万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大(dà)豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵(guì)的(de)地(dì)”，“做地产中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但(dàn)隐(yǐn)藏在(zài)豪(háo)宅开发商光(guāng)环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯(sī)莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书确(què)定义务，中赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北(běi)京(jīng)国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如(rú)今(jīn)沦落到这个地步(bù)，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其(qí)深陷财(cái)务危机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实控(kòng)人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于(yú)收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并不(bù)好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集(jí)团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场、团购网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉(huī)将转(zhuǎn)型(xíng)的(de)目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权(quán)，成为国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿下北京国安俱乐(lè)部36％股权准确的近义词有哪些，准确 的近义词是什么？，至(zhì)此拿下(xià)北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许(xǔ)会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇(fù)将(jiāng)其手(shǒu)中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份质押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权(quán)出质记录(lù)。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中融信(xìn)托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国安后，不仅(jǐn)国安的经营(yíng)状况没有得到改善，中(zhōng)赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产权(quán)交易所(suǒ)官网信(xìn)息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没(méi)有(yǒu)好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被执(zhí)行(xíng)人(rén)，执(zhí)行(xíng)标的高达(dá)11亿，北(běi)京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团、中赫(hè)置地、及(jí)中(zhōng)赫集团股东(dōng)周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义(yì)务(wù)，上述被执(zhí)行(xíng)人成为“老(lǎo)赖”。只有北(běi)京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善(shàn)其身？

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