导读

　　黄金二(èr)十(shí)年之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年(nián)是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清(qīng)中国城镇存(cún)量(liàng)住宅(zhái)真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量极度过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相关(guān)。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间(jiān)数较发达国家还有(yǒu)很大差(chà)距(jù)。人均住宅间数(shù)大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布(bù)中国家庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结(jié)果显示，目(mù)前(qián)城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房，然而(ér)事实上中国住(zhù)宅市场供(gōng)需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为(wèi)户均(jūn)一套房无(wú)法满足流动人口的租(zū)赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外(wài)的住宅需求(qiú)。

　　即便户均(jūn)一套房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人(rén)户(hù)、两人(rén)户占比不尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快(bù)断(duàn)增加，导致家庭户(hù)数增(zēng)多(duō)。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求(qiú)增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济(jì)板块(kuài)的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造(zào)势在(zài)必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较(jiào)发达(dá)国家有着不小差(chà)距，“住上更大房子(zi)”的(de)改(gǎi)善性需(xū)求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地(dì)产黄(huáng)金(jīn)发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在不足(zú)，这是过(guò)去(qù)二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品(pǐn)质住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热(rè)议。从2月以(yǐ)来(lái)，各(gè)大城市二手房(fáng)挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中(zhōng)国的房子是否已经过剩？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存量数据并未(wèi)公布(bù)，我们无法直接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产市场会如何发展。

　　一、如(rú)何(hé)有(yǒu)效观察中国(guó)户均拥有住宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合(hé)风险(xiǎn)普查工作情况(kuàng)为主(zhǔ)题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上，负(fù)责人对外披露(lù)：“住宅城乡建设行(xíng)业(yè)获取(qǔ)了全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在(zài)这(zhè)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包(bāo)括了大量商业楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数据公(gōng)布(bù)了中国城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居(jū)民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算思路、数(shù)据(jù)和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障(zhàng)房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自(zì)建(jiàn)房等(děng)非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺乏(fá)统计(jì)数据(jù)，并没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅相关数(shù)据有两处可以直接公布，一是每年商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人(rén)口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数(shù)分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当(dāng)前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二步，根据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅和非商(shāng)品住(zhù)宅比(bǐ)例，推算得到居民住宅总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)城镇户(hù)均拥有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数(shù)/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住(zhù)宅存量到底有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利用既有统计数据，大(dà)致测算得到中国存量房地产套数，并进一(yī)步推(tuī)算(suàn)中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年(nián)开始(shǐ)，新房(fáng)销售(shòu)中期房(fáng)占比近9成。本文(wén)去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房套数计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我(wǒ)们需(xū)要进一步(bù)推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户(hù)均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城镇居民的住(zhù)宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此(cǐ)将租赁其(qí)他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住(zhù)宅(zhái)占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比为59.2％，粗略假设(shè)2021年(nián)-2022年期间商(shāng)品住(zhù)宅增幅为过去十(shí)年变(biàn)化幅(fú)度的20％，计(jì)算2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房(fáng)会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年(nián)，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套(tào)房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终结(jié)，甚(shèn)至意味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并不意味(wèi)着住(zhù)宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换房等因(yīn)素产生的住宅(zhái)需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均(jūn)高于(yú)1.1，其(qí)中，英国(guó)的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房(fáng)，就会造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造成房价(jià)或房(fáng)租(zū)迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会(huì)选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国(guó)城乡人口流动调(diào)查数(shù)据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南(nán)京工作(zuò)的流动(dòng)人口在(zài)老家拥有住宅比例(lì)分别为(wèi)28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口(kǒu)实际(jì)上会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购买一套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅(zhái)中依然(rán)有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城(chéng)镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧(jiù)、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了(le)很大(dà)的不(bù)便和安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住(zhù)宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足现代生活需求，在未来(lái)大都会被拆迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为一居室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是(shì)未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间农民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人(rén)均水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊(tān)，可使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)低于(yú)15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中(zhōng)国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人(rén)均可(kě)使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人(rén)数，需要住宅尿布疹一般几天痊愈，宝宝尿布疹用什么药膏好得快总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比发达(dá)国(guó)家人均(jūn)住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去(qù)除(chú)公(gōng)摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所(suǒ)需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似已经户户(hù)有房(fáng)。即(jí)便如此，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来(lái)城镇住宅(zhái)需求主要来自于四个方(fāng)面。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小，家庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人口(kǒu)规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将(jiāng)继续延(yán)续，导致户(hù)数(shù)会(huì)因(yīn)户(hù)均人口规模(mó)的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛。

　　中国经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入(rù)，区域经济资(zī)源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着(zhe)人口流入。人口(kǒu)迁移(yí)势(shì)必涉及(jí)到买房租房，给迁(qiān)入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然(rán)增加人口仅为(wèi)6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧(jiù)小区(qū)改善性需求(qiú)依然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最(zuì)多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住(zhù)宅(zhái)净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购买了(le)商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经(jīng)济适用房和其他分别(bié)占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的(de)城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配(pèi)套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大(dà)房子”的(de)改善性需求还将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基石。那么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化(huà)不单局(jú)限于城市能级之间差异(yì)，优质小区和老旧(jiù)二手房之间(jiān)的(de)差异也将越发(fā)扩大。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数据调查的是人(rén)，并不是(shì)针对住宅，因此可(kě)能存(cún)在统计偏(piān)差。商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增速可(kě)能超预(yù)期。

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