导读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本(běn)文试(shì)图厘清中国城镇存量(liàng)住宅真实情况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地(dì)产存量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第(dì)七次人口普(pǔ)查调查数据显示城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的过(guò)剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部(bù)披露的近(jìn)6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括(kuò)大量(liàng)城(chéng)镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所能满(mǎn)足，它与房(fáng)屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切相(xiāng)关。中国的人均住宅间数(shù)较发(fā)达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1同样不(bù)意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居(jū)民户(hù)均1套(tào)房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭户(hù)均住宅(zhái)的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套数(shù)、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测(cè)算(suàn)结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然(rán)而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场供需并不平衡。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人口(kǒu)的(de)近三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模(mó)缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济(jì)资源分配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积均较发达国家(jiā)有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不(bù)足，这是(shì)过(guò)去(qù)二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石(shí)。那么当下房地产大分(fēn)化时代已至，大分(fēn)化(huà)时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城市之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市(shì)二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房(fáng)的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过(guò)剩了？据此(cǐ)判断未来房地(dì)产市(shì)场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效(xiào)观(guān)察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直(zhí)观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自然(rán)灾(zāi)害综合(hé)风险普查(chá)工作情(qí多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗ng)况为主题的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责(zé)人(rén)对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占(zhàn)9成以(yǐ)上(shàng)，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实(shí)际(jì)仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括(kuò)了(le)大量商业楼(lóu)、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人(rén)人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单单从人均住宅间数(shù)不(bù)能(néng)完全反映出(chū)城镇居民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)住宅主要分(fēn)两(liǎng)大类(lèi)，一类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房(fáng)、原公(gōng)有住宅、自建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直接公布(bù)城镇住(zhù)宅数量(liàng)。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查(chá)数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)数量(liàng)极少，可(kě)忽略(lüè)不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅套数分(fēn)三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以(yǐ)来(lái)每年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能(néng)够得(dé)到城镇户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住(zhù)宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)=住宅总套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有统计数据，大致测算得到(dào)中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中国的房地产销售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数(shù)计算为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额(é)。

　　主流房(fáng)企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民(mín)的住(zhù)宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠(zèng)与(yǔ)占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购(gòu)买商品住(zhù)宅与购买(mǎi)二手(shǒu)房加总，得到商品(pǐn)住宅(zhái)占居民所有住宅(zhái)的(de)比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年(nián)期间商品住(zhù)宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出(chū)2022年商(shāng)品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经达到了(le)户均一套(tào)房的程度，“户户有房(fáng)”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多余住宅来满(mǎn)足(zú)因(yīn)人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经(jīng)验来看，美国、英(yīng)国(guó)和日本(běn)的(de)住(zhù)宅(zhái)套户比(bǐ)均(jūn)高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套(tào)房(fáng)，就会(huì)造成人口净流入(rù)地(dì)的住(zhù)宅市(shì)场供不应求(qiú)，造(zào)成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中国的流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人(rén)口(kǒu)和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县(xiàn)城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年(nián)的中国(guó)城乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京(jīng)工作的(de)流动(dòng)人口在老家拥有住宅比例分(fēn)别(bié)为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市的(de)高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城市租(zū)赁(lìn)一套房(fáng)，在房价(jià)较低的(de)县城(chéng)购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房(fáng)无法满足庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的(de)城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建(jiàn)成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着(zhe)建筑(zhù)结构(gòu)松散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生(shēng)活带(dài)来了很大的不便和(hé)安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的(de)老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在(zài)5％左右的家庭没有独(dú)立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪修建的老旧小区(qū)很难(nán)满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需求，在未来大(dà)都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭住宅为一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来(lái)地产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商品住(zhù)宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑面(miàn)积小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上海市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的(de)话(huà)，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积(jī)为40平(píng)，即(jí)人均住宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国家人均住(zhù)宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国(guó)和(hé)英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们(men)测算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均1套房，看(kàn)似(shì)已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态结构和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中(zhōng)国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实(shí)之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅(zhái)需求主要来自(zì)于四(sì)个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小(xiǎo)，家(jiā)庭户数(shù)增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年(nián)我国城镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均(jūn)人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭(tíng)化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户(hù)均(jūn)人口规模的(de)缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅(zhái)需求(qiú)旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区(qū)域经济资源分(fēn)配的再集(jí)中吸引着人口流入。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙(zhè)江省为例(lì)，2021年(nián)常(cháng)住人(rén)口增量为(wèi)72万(wàn)，而出生人(rén)口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然(rán)庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住(zhù)宅的家庭拆(chāi)迁(qiān)改建最多。自建房(fáng)家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造(zào)时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成(chéng)家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房(fáng)和(hé)其他分别占(zhàn)比18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅多多担待是什么意思 多多担待是敬语吗建筑(zhù)面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低(dī)、基础设施配(pèi)套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境，背后的(de)改(gǎi)善性需求有(yǒu)待(dài)释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需(xū)求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中(zhōng)小(xiǎo)户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家(jiā)庭希(xī)望提(tí)高生活(huó)品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济工(gōng)作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间数(shù)较其他(tā)国(guó)家(jiā)依旧存在(zài)不小差(chà)距(jù)。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积(jī)将随之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过去(qù)二十年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存(cún)在(zài)不足，供需出(chū)现错(cuò)配，这是过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将是(shì)住(zhù)宅质量的(de)供需冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化(huà)不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险(xiǎn)提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的是(shì)人，并不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际值可能(néng)偏低，其增速(sù)可能超预期。

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