近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例(lì)稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也(yě)是观察(chá)REITs项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的(de)时应了解(jiě)资(zī)产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募(mù)REITs 进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高(gāo)比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比(bǐ)例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人(rén)对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为(wèi)持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格(gé)的变(biàn)化。基金份额(é)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)的经营(yíng)现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn)化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投资者(zhě)更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运(yùn)营高级副总监李华平也表(biǎo)裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思示，根据《公开募集基(jī)础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额(é)以现金形式分配给(gěi)投资者(zhě)，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券(quàn)派息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资(zī)产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值(zhí)。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提(tí)下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱(cāng)石(shí)”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因(yīn)素之(zhī)一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可分配金额完成率不达预(yù)期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素(sù)的影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复(fù)，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和(hé)债券(quàn)回归的过(guò)程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将(jiāng)对基金份额的开盘(pán)指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根(gēn)据单位基金份额(é)的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作(zuò)是对分红前后基金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需(xū)结合持有产品的特性，关注二(èr)级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更为准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红差异很(hěn)大，大(dà)多数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年(nián)限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特(tè)许经营权(quán)类和产权类(lèi)两大资产类型(xíng)，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每(měi)年的(de)现金分红及资产增值(zhí)的(de)收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的(de)收益主要来(lái)自项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的(de)分红包括(kuò)了利(lì)润分配和本金的(de)归还，两者的比(bǐ)率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募(mù)REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产(chǎn)的类型(xíng)。

　　中航基(jī)金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资产属(shǔ)性不同而形成区别。特(tè)许经营权(quán)类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相(xiāng)当于(yú)包(bāo)含“本(běn)金+收(shōu)益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底(dǐ)层资产的(de)价值(zhí)增(zēng)值(zhí)，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的(de)二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认(rèn)为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项(xiàng)目，即使分派率相对较低，也有足够年(nián)限(xiàn)收回本金并(bìng)取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责(zé)人(rén)提醒(xǐng)投资(zī)者注意，特许经营权项目的分(fēn)派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常(cháng)现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生的(de)现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改造(zào)或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测(cè)经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估(gū)项(xiàng)目底层资产的运(yùn)营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资(zī)产生的(de)现金流(liú)，基(jī)于企业本身经营活动(dòng)产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBI裱起来了是什么意思网络用语，裱是什么意思TDA出发(fā)，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加(jiā)期(qī)初现金，最终得到的账(zhàng)面(miàn)现(xiàn)金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投资(zī)价(jià)值体现在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功(gōng)能，比较适(shì)合(hé)长期持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资(zī)产可以(yǐ)更多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也(yě)显示，公募REITs进入(rù)密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注(zhù)有基(jī)本面支撑(chēng)、填权(quán)效应(yīng)相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及(jí)次年的可(kě)供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额(é)与募集材(cái)料中披露预测进行比较(jiào)分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础(chǔ)设施项目的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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