文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出“有条件的可以进行现房(fáng)销售”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房(fáng)者的不(bù)公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制，长效机制四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳定和房地产税。如(rú)果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期(qī)平稳(wěn)健(jiàn)康(kāng)发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么(me)要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家(jiā)想想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个(gè)人层面(miàn)看(kàn)，预售制对购(gòu)房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售(shòu)制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来(lái)的？国(guó)外什么情(qíng)况？简单科普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花，卖期房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品房预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前(qián)世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目(mù)获得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全(quán)交房(fáng)前进行分期(qī)支付(fù)。所以，预售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以及违约(yuē)处罚措施作(zuò)为保障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触(chù)发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所(suǒ)以不如借机取消预(yù)售(shòu)制(zhì)度，以后(hòu)改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当然这需(xū)要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房(fáng)地产长效(xiào)机制。这是个技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这个难题，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱(luàn)、不(bù)知(zhī)道能不能兑(duì)现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民众的最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是(shì)以客户为中心，房地(dì)产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人(rén)。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大(dà)措(cuò)施(shī)。在(zài)当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地产(chǎn)软着陆(lù)、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房企杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的(de)专(zhuān)项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物资金第三方全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于(yú)木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的(de)需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出(chū)租(zū)是(shì)中国香港(gǎng)地产(chǎn)行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推(tuī)行，购(gòu)买楼(lóu)宇的(de)市民数量有所增加，开发商资(zī)金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在(zài)分(fēn)层出售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快(kuài)自身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自己的(de)房产。这种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房的资(zī)金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售(shòu)，也解决了制造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销(xiāo)售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产(chǎn)市场的(de)改革(gé)，“卖楼花(huā)”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的(de)住(zhù)房供不(bù)应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进市场健康发(fā)展。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后(hòu)，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要(yào)求开发商在(zài)预售前，确(què)保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要(yào)证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防止开发商(shāng)、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采(cǎi)取全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将成最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需(xū)自身推动项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善(shàn)，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地(dì)面临住(zhù)房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国(guó)内(nèi)地优先发(fā)展重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房”的福利(lì)分房制度，住(zhù)房市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分房(fáng)制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺少大(dà)型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入(rù)中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度，先后出台多(duō)项文(wén)件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年(nián)，国(guó)务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度(dù)改革，加快住(zhù)房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房新体制，从计划经济下的福(fú)利分房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开(kāi)发时间周期长的两大难题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动下一(yī)个(gè)项(xiàng)目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度(dù)加快。自此中国内地开始房改货币(bì)化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极大作用(yòng)推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地产开发(fā)企业将正在(zài)建设中的房屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案登(dēng)记(jì)和预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房者需要一(yī)次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款的(de)形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿到(dào)了全部购房款，这点与(yǔ)中(zhōng)国香(xiāng)港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商(shāng)品房也(yě)开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市(shì)场商品(pǐn)房供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预售(shòu)制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到(dào)了重(zhòng)要作用，不仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了(le)居民居住(zhù)水平，中国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民从(cóng)筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区(qū)面积(jī)由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们(men)发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约(yuē)3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年(nián)中国内(nèi)地商品住宅期房销售(shòu)面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多(duō)年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房(fáng)地产也成为拉动中国内(nèi)地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别(bié)长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房(fáng)地产带(dài)动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金(jīn)融、批(pī)发(fā)、建材的(de)带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年(nián)房地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从(cóng)房地产(chǎn)融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于(yú)美国(guó)的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房市(shì)值的(de)比例较高，主要是因(yīn)为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成(chéng)熟(shú)，直接(jiē)融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民投资渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一(yī)手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风(fēng)险。比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为(wèi)两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延(yán)迟交(jiāo)房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等(děng)风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合(hé)同关系(xì)，如果开发(fā)商发(fā)生违约(yuē)，购房者只能根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依(yī)旧需要根据按揭贷(dài)款(kuǎn)合同(tóng)按时向银行(xíng)进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从行业层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金(jīn)若(ruò)遇(yù)到下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī)系(xì)列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房(fáng)者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购(gòu)房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全(quán)由(yóu)银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压(yā)力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看(kàn)，购房者的预售监管资(zī)金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在(zài)2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国(guó)并没有统一的预(yù)售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙(shā)等城市(shì)重点监管资(zī)金比例为总(zǒng)预(yù)售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑(zhèng)州、福(fú)州、合(hé)肥等城市则按照项目的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工程总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续(xù)建设。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方(fāng)，以工(gōng)程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资金转给房企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房(fáng)企各(gè)地(dì)项目(mù)间(jiān)流动(dòng)，变相加杠(gāng)杆，这样做提供了(le)资金流动(dòng)性，房(fáng)企(qǐ)抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般设(shè)有定金或(huò)预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重：要求(qiú)购房者支付的预(yù)付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房(fáng)屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付(fù)款一般以定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程(chéng)进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品(pǐn)房提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期房由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验收凭(píng)证取得购(gòu)房者支付的房款。二(èr)是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修期满(mǎn)，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交(jiāo)付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件(jiàn)返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低(dī)于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定金及首付款由第三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账户监管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房(fáng)者资金(jīn)可通过申请仲裁取回(huí)，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责(zé)任与损失(shī)。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于开发商(shāng)挪用资金直接(jiē)损害银行(xíng)利益(yì)，银行(xíng)有充分动机监(jiān)管开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房(fáng)者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭(jiē)按工(gōng)期放(fàng)款后(hòu)还贷，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可(kě)购买期(qī)房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋(wū)。签(qiān)署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如(rú)由于任(rèn)何原因(yīn)不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土(tǔ)地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德国没有(yǒu)规(guī)定最低首付比例，可(kě)零(líng)首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也(yě)采取按工期支付(fù)房(fáng)款的(de)制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因(yīn)项目而异。一(yī)般(bān)来(lái)说，支付节点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例(lì)可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采用固(gù)定利率，银行按施(shī)工节奏分(fēn)多(duō)次发放贷款，每笔贷款给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了两种保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同(tóng)等各个环节，各(gè)环节内容确认无误后签订首(shǒu)付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，当(dāng)开发商(shāng)出现(xiàn)财(cái)务(wù)、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付(fù)环节，英国(guó)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在(zài)合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工(gōng)程进度、支付相关款项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开(kāi)发(fā)商，即资金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经过(guò)两(liǎng)道关口，有利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本期房交(jiāo)易立法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须(xū)完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结束后(大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物hòu)由于房(fáng)屋供给严重失(shī)衡，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易(yì)的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保(bǎo)护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付(fù)定金超过(guò)5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保证机构或(huò)保险机构签订定(dìng)金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购房者。除定(dìng)金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措(cuò)施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融机构或保证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房者(zhě)赔付违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多(duō)不(bù)超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例(lì)20％，余(yú)款按工程进度(dù)支(zhī)付(fù)，所有资(zī)金进银行专门项目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年(nián)保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付15％的(de)首付及印花税(shuì)，同时购(gòu)房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采(cǎi)取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做了统一详细(xì)规定，要求(qiú)所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交(jiāo)付后，购房者享受(shòu)1年(nián)的房(fáng)屋保修(xiū)期(qī)，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是(shì)保(bǎo)交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善型(xíng)需(xū)求(qiú)的支(zhī)持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生(shēng)，给(gěi)予强有力的金融(róng)工具支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支持力度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为每(měi)个(gè)房(fáng)企配套AMC和财(cái)团(tuán)，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来(lái)看，应充分(fēn)估(gū)计形(xíng)势复(fù)杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支(zhī)付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购(gòu)房(fáng)者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司介(jiè)入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭(jiē)贷(dài)款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入(rù)独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第(dì)三方(fāng)资金监管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付(fù)环节(jié)，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期制度。保修(xiū)期内，开发(fā)商应对房(fáng)屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付(fù)尾款(kuǎn)。

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