文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了(le)。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和(hé)城乡建设工作会议(yì)提出(chū)“有条件(jiàn)的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等地(dì)明(míng)确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预(yù)售制(zhì)了(le)，用(yòng)你的钱(qián)，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这(zhè)是对(duì)购房(fáng)者的(de)不公平(píng)。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱甩给老百(bǎi)姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对(duì)购房老百姓的(de)最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制已经过(guò)时了，该取消(xiāo)了(le)，改为现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地(dì)义。当(dāng)然(rán)二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)，长效机制四大关键是推动(dòng)城市群(qún)战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事，中国一定能实现(xiàn)房地产软着(zhe)陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱(qián)一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购房(fáng)老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个人层面看，预售制对购房(fáng)者非常不公平，比(bǐ)如，交(jiāo)房(fáng)等(děng)待期一般为两年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利(lì)息，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行(xíng)周期，会(huì)引发(fā)资(zī)金链断裂、项目搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助(zhù)于保障购房老百(bǎi)姓权(quán)益、有助(zhù)于房企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么(me)情(qíng)况？简单科普一(yī)下(xià)：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是(shì)一种开发(fā)商放(fàng)杠杆(gān)的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前(qián)世(shì)界不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施，开发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是(shì)根据开发商工程进(jìn)度在完全交房(fáng)前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格(gé)的(de)资金监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作(zuò)为保(bǎo)障的(de)，如(rú)果(guǒ)没有这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售(shòu)制(zhì)度(dù)有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性，现在(zài)中国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取(qǔ)消预售制度有助于(yú)降(jiàng)负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这需要配套房企债(zhài)务重组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化改(gǎi)革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和(hé)居住属性，安(ān)居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样(yàng)将极(jí)大(dà)的提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良(liáng)币(bì)驱逐劣币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产也不能(néng)例外(wài)，老(lǎo)百(bǎi)姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实(shí)施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况下，取消(xiāo)预售制要结合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生(shēng)、新模式等综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院(yuàn)发(fā)展(zhǎn)研究(jiū)中心参与(yǔ)财税(shuì)改革方案研究时(shí)，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进(jìn)行过(guò)长期系(xì)统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房款大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物ong>

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制(zhì)度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或者其(qí)他临(lín)时(shí)住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地(dì)产商(shāng)开始探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约(yuē)切开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的(de)市民数量有所增(zēng)加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金周(zhōu)转有着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身(shēn)资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九(jiǔ)龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的(de)地(dì)势环境、建筑材(cái)料(liào)、分(fēn)层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的(de)订(dìng)金，采用类似(shì)租金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自(zì)己的(de)房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售(shòu)楼(lóu)花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率(lǜ)地解决了(le)核(hé)心的住房供不应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港楼(lóu)市几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规范化(huà)，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中(zhōng)国香港管理部(bù)门提升了(le)对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售(shòu)前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能(néng)力把项(xiàng)大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物目完成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假，套取监管账户资金，中国(guó)香港(gǎng)要求律师行在银(yín)行开(kāi)设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需(xū)自身推动(dòng)项目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内(nèi)地版(bǎn)预(yù)售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和(hé)供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼(lóu)花(huā)”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地(dì)优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发展工业(yè)化的进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯(wéi)有解决住(zhù)房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也出现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差(chà)等问题(tí)，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临(lín)商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而(ér)社会缺少大型(xíng)房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制(zhì)度，先后出台(tái)多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国(guó)内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物(wù)分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配(pèi)货(huò)币化、住房(fáng)供给商品(pǐn)化、社会(huì)化(huà)的住房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济(jì)下的福(fú)利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房(fáng)。房(fáng)地产市场采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资(zī)金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两大难题，开发商以(yǐ)预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目的开发，形(xíng)成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷(dài)政策，支持购房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入(rù)中国香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模式(shì)后，经调整形成契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售(shòu)制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体(tǐ)来(lái)说，是指房(fáng)地产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出(chū)售给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过程(chéng)中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了(le)全(quán)部购房款，这点与中国香港的(de)按照工程进度付款有(yǒu)所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的(de)开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也(yě)开启了(le)高(gāo)周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要方(fāng)式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼周(zhōu)期，同时(shí)增加市场商品房供应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市场的(de)稳(wěn)步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解(jiě)决(jué)了房地产市场快(kuài)速发展阶段的资(zī)金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平(píng)，中国(guó)内地城(chéng)镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全民蜗(wō)居到基(jī)本(běn)适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家(jiā)几百年城镇化(huà)路程。改革(gé)开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发(fā)布的《中(zhōng)国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城(chéng)镇(zhèn)住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已成为中国内(nèi)地商品房销售最主要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了(le)中国内地房地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内(nèi)地房地(dì)产历经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿元增至18.2万(wàn)亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从无到有、从国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车(chē)头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特(tè)别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最(zuì)为(wèi)明(míng)显(xiǎn)。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道(dào)，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从(cóng)房地(dì)产贷(dài)款占银(yín)行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月为(wèi)27.07％，如(rú)果加上(shàng)信托等通道业务，占比(bǐ)超过(guò)三分之一(yī)。从(cóng)房地产融资(zī)存量占社融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法德(dé)三国合计的(de)31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值(zhí)的比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值高，以及(jí)中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较低(dī)，股票、债券(quàn)市(shì)值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分(fēn)商品是一手交钱一(yī)手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面不(bù)公平(píng)制度，购(gòu)房老百(bǎi)姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等(děng)待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要(yào)承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购(gòu)房者和开发商之间的购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生(shēng)违(wéi)约，购房(fáng)者(zhě)只(zhǐ)能(néng)根据购房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者(zhě)承担(dān)的风(fēng)险(xiǎn)较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看，预售制(zhì)助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会(huì)引发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失(shī)还款(kuǎn)能力或短期不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的(de)坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两(liǎng)个字那就是“没(méi)钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于(yú)有关的工(gōng)程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定(dìng)，各地实行(xíng)“一城(chéng)一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重(zhòng)庆(qìng)、长沙(shā)等(děng)城市重点(diǎn)监管(guǎn)资金比(bǐ)例(lì)为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没有资(zī)金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产(chǎn)大开(kāi)发时代的高周(zhōu)转背景下(xià)，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以工程建(jiàn)设名(míng)义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将(jiāng)资金转给(gěi)房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程(chéng)进(jìn)度所需。通(tōng)过(guò)这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一(yī)种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循(xún)环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预(yù)付(fù)款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付(f大肖指哪几个生肖，大肖指哪几个生肖动物ù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一(yī)般以(yǐ)定金方式支付，或按(àn)工程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一般采用(yòng)两(liǎng)种方式发放按揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保障购房(fáng)者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障(zhàng)有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方(fāng)验收合(hé)格并提供验(yàn)收凭(píng)证后，开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满，购房者支付(fù)尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比例(lì)最低可(kě)低于3.5％，根(gēn)据(jù)美(měi)国官方数据，2021年美(měi)国平均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付(fù)后通过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三方公证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而开(kāi)发(fā)商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提(tí)供一定(dìng)比例(lì)的贷款，由于开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金直接损害银行利益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发(fā)商施工(gōng)进度。开(kāi)发商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后发(fā)放(fàng)的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期(qī)房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)批后即(jí)可(kě)预售房屋。签(qiān)署(shǔ)购房合同前，购房者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为(wèi)房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含(hán)在(zài)购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔(bǐ)进行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节(jié)点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部(bù)水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利(lì)率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师(shī)严(yán)格(gé)监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通(tōng)期房交易中的房(fáng)产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后(hòu)签(qiān)订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发商出(chū)现财(cái)务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难追回(huí)。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低，一般会在(zài)合同(tóng)签订(dìng)6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必(bì)须(xū)经(jīng)过房(fáng)产(chǎn)公证公司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交(jiāo)付，交付(fù)后方可按揭还贷(dài)。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进度(dù)、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方(fāng)律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施(shī)

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需(xū)返(fǎn)还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日(rì)本(běn)二战结束后由于房屋供给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护(hù)方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对购(gòu)房者(zhě)支付定金超(chāo)过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全(quán)措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合同，设置购房(fáng)者定(dìng)金的(de)保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定金外，其他预先支付(fù)的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机构(gòu)或保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即(jí)可向银行申请(qǐng)贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后(hòu)开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新加坡期房购(gòu)房者(zhě)违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的(de)选(xuǎn)购权(quán)合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面(miàn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)15％的(de)首付及印花税(shuì)，同(tóng)时购(gòu)房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房同样采取按工(gōng)程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等完工(gōng)等(děng)，支付(fù)比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过(guò)程中随着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金(jīn)与付款会存入银行专(zhuān)门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到(dào)了政策出(chū)手临界点，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改(gǎi)善(shàn)型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正常(cháng)运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复(fù)市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城(chéng)市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已支付定金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付阶段，保障购房者定金安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及重大(dà)缺陷(xiàn)等情(qíng)况提供充分的(de)保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进度(dù)付款机制或交房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独立(lì)于开发商(shāng)、银行(xíng)的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相(xiāng)关部(bù)门直接监管，以此防止(zhǐ)资(zī)金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环节(jié)，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)制是大(dà)势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从(cóng)大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已经过时了(le)，该取消了，改为现房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。