5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基金(jīn)为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在(zài)悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēn霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊g)幅五只个(gè)股(gǔ)分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置(zhì)房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时代已过 精耕(gēng)细作成共识

　　从公募(mù)基金(jīn)对房地产的(de)配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票(piào)市(shì)值的(de)4.66％左(zuǒ)右；2020年市(shì)场表现出色，但(dàn)公募(mù)所(suǒ)持房(fáng)地产(chǎn)公司市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年(nián)，这(zhè)一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过(guò)2022年终于(yú)出(chū)现了三年来(lái)的(de)首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集(jí)团，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示(shì)，在公(gōng)募基金(jīn)一(yī)季报汇总的重仓(cāng)股(gǔ)中，房地(dì)产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊dì)二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第78位。而老(lǎo)牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报，变(biàn)化(huà)之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明显；其(qí)次是金(jīn)地集(jí)团(tuán)退出百(bǎi)大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上还(hái)需要(yào)时间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济(jì)圈判断房地产已经进(jìn)入大分(fēn)化时(shí)代，一(yī)二线(xiàn)城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红(hóng)利(lì)期一(yī)去不返了(le)。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在(zài)这(zhè)几年特殊的行(xíng)情(qíng)里包括(kuò)煤(méi)炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公(gōng)募人士持谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方(fāng)米的(de)年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政策出来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均(jūn)住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房价(jià)收(shōu)入也不支撑每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时代已(yǐ)经过(guò)去，未来行业的需(xū)求(qiú)或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴(bàn)随着(zhe)地产(chǎn)的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易(yì)出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆(bào)雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通(tōng)过(guò)大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落(luò)时，行(xíng)业的贝塔已经过(guò)去了，但不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的(de)认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国(guó)企(qǐ)、优质区域性标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计(jì)申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来实现股价(jià)上涨的达到(dào)了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司(sī)月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦霍元甲的师傅是谁，李小龙的师父是谁啊东金(jīn)桥、*ST泛(fàn)海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展(zhǎn)，五一假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股(gǔ)的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务(wù)为房地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务为房地(dì)产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业(yè)绩数据来(lái)看，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年(nián)第一(yī)季度，其实现营(yíng)业(yè)总收入27.87亿(yì)元，同(tóng)比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有(yǒu)对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通股股东(dōng)来看(kàn)， 具(jù)体包括公(gōng)募的(de)上银基金、私募的(de)迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十(shí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是(shì)上海本地房企，其第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原(yuán)因，一(yī)方(fāng)面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公司拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑(zhù)面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景(jǐng)下(xià)，自然也吸引了知名机构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深(shēn)圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交(jiāo)出的也是(shì)一(yī)份报(bào)喜(xǐ)的成绩单：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基(jī)金(jīn)相关(guān)人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券(quàn)商测算(suàn)对(duì)应潜在(zài)毛(máo)利率在(zài)25％以上(shàng)，目(mù)前房企(qǐ)的利润(rùn)率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿(ná)地(dì)力度（拿地(dì)金(jīn)额/销(xiāo)售(shòu)金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融(róng)资成本(běn)不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前(qián)中(zhōng)特估的浪潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或(huò)存在发展的大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其是(shì)央企(qǐ)占(zhàn)据显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央企地(dì)产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的(de)不动产资(zī)产(chǎn)运营(yíng)能力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中特估，国央企(qǐ)相较于民(mín)营(yíng)地(dì)产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减(jiǎn)值、土地资源债权债务关系等问题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企(qǐ)业的资产会有更多担忧和质疑，所以(yǐ)在这一(yī)轮行(xíng)业出清的(de)过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民企来说估值的(de)修复(fù)更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的(de)维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于集中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更(gèng)稳定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造(zào)能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好(hǎo)、运营能(néng)力(lì)强、可以创造(zào)持(chí)续(xù)现金流的企业。”

　　“存(cún)量(liàng)时代中行业普涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头(tóu)部公司(sī)。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应机(jī)构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙(lóng)头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投瑞银基金投(tóu)资部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企央企在三个方面是(shì)否可以维持，首先是(shì)融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其(qí)次是销售份额持续提(tí)升，再次是拿地份额持(chí)续(xù)提升(shēng)。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年(nián)的业绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化更(gèng)趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江(jiāng)集团等(děng)房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析(xī)表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要(yào)是因为过去两(liǎng)三年时间，尤其是在2021年(nián)下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核心城市，投资力(lì)度较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调整的过程中，能够(gòu)保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表示，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不确定(dìng)性。其实整个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉(diào)。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个别城市(shì)四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大(dà)多数(shù)城市(shì)都出(chū)现环比(bǐ)下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现(xiàn)在的经济(jì)状况(kuàng)、收入情况，以及市场(chǎng)的(de)去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房(fáng)企为了(le)半年报冲(chōng)业绩(jì)出现市场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利(lì)檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游(yóu)产业(yè)链的复苏速度(dù)都(dōu)比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不是赚快钱(qián)的时候，只能赚他基本面的(de)钱(qián)。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随(suí)整(zhěng)个(gè)行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及(jí)个股仅为(wèi)举例(lì)分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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