万(wàn)柳书院，暴雷了(le)。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而(ér)如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中(zhōng)赫(hè)集(jí)团(tuán)成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回钱(qián)款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些(xiē)房子早(zǎo)已售出，业(yè)主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候(hòu)，他(tā)们的(de)姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的(de)可能还(hái)是债(zhài)主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个(gè)位于海淀核心区(qū)位，名(míng)校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京东拍卖上，上架了“北京(jīng)赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据(jù)京东(dōng)拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)的处置(zhì)主体是中国信达资产管(guǎn)理(lǐ)股祈使句例子英语，祈使句例子10个份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置的是对北京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产开发有限公司（下称赫华(huá)恒瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金(jīn)额(é)约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团(tuán)有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一(yī)起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院(yuàn)总共(gòng)301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这(zhè)些房子实际上都是卖出去了的，是(shì)有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有(yǒu)网签，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在还没(méi)资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学区房(fáng)，万柳书院(yuàn)的(de)业主基本都(dōu)是北京(jīng)的高端人(rén)士，柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆(bào)料，万柳书(shū)院的业主中，还有不(bù)少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网(wǎng)友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准(zhǔn)收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付(fù)价款并实际占有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)回本(běn)的愿(yuàn)望，或将(jiāng)泡汤。这次(cì)拍卖损失(shī)最大(dà)的，没准还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院不得(dé)查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求(qiú)法院解除查封(fēng)，同时可以(yǐ)联(lián)合起诉开发商(shāng)，要求(qiú)退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法(fǎ)院关于商品房(fáng)消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的优(yōu)先权：

　　商品房消费者(zhě)以居(jū)住为目的购买房屋并已支(zhī)付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院应当予(yǔ)以支持。只支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的(de)，可以适(shì)用前(qián)款规定。

　　也(yě)就(jiù)是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么这(zhè)笔不良债权(quán)，实际上是个烫手山芋。可能不仅不能卖(mài)出(chū)去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套房(fáng)子，还会被业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成(chéng)了(le)“老赖”

　　这(zhè)次(cì)债(zhài)权公司中国信达(dá)申请不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信(xìn)托踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒(héng)瑞(ruì)为中赫集(jí)团(tuán)旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金谷国际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)，相较(jiào)其(qí)他房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既(jì)没有(yǒu)很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的国民知名(míng)度，但却(què)在北(běi)京豪宅(zhái)圈留下一个个传(chuán)说。

　　如(rú)钓鱼台七号院，作为中赫(hè)集团进入北京的第一(yī)个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成(chéng)为(wèi)当(dāng)时京城最贵(guì)的楼盘，引(yǐn)发了(le)市场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪(háo)宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北(běi)京当年(nián)的(de)“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市场，无(wú)论是(shì)一块块(kuài)从荷兰(lán)运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它(tā)，对手(shǒu)是当时有(yǒu)名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如(rú)今(jīn)，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平(píng)米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知(zhī)名(míng)人士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬(lǎo)则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠定了中赫集团的(de)“高端(duān)路线”，也因(yīn)此(cǐ)，它(tā)被外(wài)界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中(zhōng)的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书(shū)确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被(bèi)北京(jīng)国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地步，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初(chū)“万柳书院少(shǎo)爷”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出(chū)背后的中(zhōng)赫集团，发(fā)现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控(kòng)人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源(yuán)，这(zhè)个转折点，就在(zài)于收购(gòu)北京(jīng)国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了多元化转型，但转(zhuǎn)型之路(lù)并(bìng)不(bù)好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先后进军能(néng)源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的(de)目(mù)光(guāng)，放到了体育领域。

　　2016年，在(zài)蚂蚁(yǐ)金服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信集(jí)团(tuán)手中拿下北(běi)京国安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的估(gū)值一(yī)直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花(huā)费(fèi)了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也许会感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的(de)是这样，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周祈使句例子英语，祈使句例子10个金辉(huī)夫(fū)妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续(xù)质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海(hǎi)金(jīn)商业(yè)保理、北京建工、山东国际(jì)信托(tuō)、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时(shí)间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后，不(bù)仅国安的(de)经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫(hè)集团也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显(xiǎn)示(shì)，2020年，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱(jù)乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人，执行标的(de)高达(dá)11亿，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定义务(wù)，上述被执(zhí)行人成为“老赖”。只(zhǐ)有北(běi)京(jīng)国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在(zài)实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何能(néng)独善其身？

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