万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de国v是不是国5，国v与国vl的区别)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海淀的豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背(bèi)后(hòu)曾宣称要做地产(chǎn)界(jiè)“劳斯(sī)莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫集(jí)团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债务人被中国信(xìn)达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款不(bù)得(dé)不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可(kě)问题(tí)是，这(zhè)些(xiē)房子早已(yǐ)售出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真(zhēn)正斥(chì)巨资(zī)购入房产的有钱人，房(fáng)子现在(zài)莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那(nà)么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准收割(gē)？

　　最惨的(de)可能还是债(zhài)主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头(tóu)是万柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国(guó)信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良债权(quán)转让项目(mù)”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住宅(zhái)。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖显示(shì)，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置(zhì)主体是中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权(quán)。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权(quán)金(jīn)额约为(wèi)46.95亿(yì)元人(rén)民(mín)币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看(kàn)，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达(dá)北分讨债的故事，但实际(jì)上(shàng)，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早已售罄(qìng)。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实(shí)际上都是卖出去了(le)的，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为什么中国信(xìn)达的拍卖页(yè)面上又注(zhù)明这75套房子是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把(bǎ)这75套(tào)房(fáng)子抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团的高(gāo)管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富(fù)人也(yě)被(bèi)精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业主确实(shí)已经(jīng)支付价款(kuǎn)并实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或(huò)将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民(mín)事执行中(zhōng)，业主已经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错(cuò)，人民(mín)法院不(bù)得查(chá)封(fēng)、扣押(yā)、冻结(jié)，已经查封的可(kě)以向法院提出执行异议申请，请求(qiú)法(fǎ)院(yuàn)解除查(chá)封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法国v是不是国5，国v与国vl的区别院报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的(de)优先权：

　　商品(pǐn)房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住为目的(de)购(gòu)买房屋(wū)并已支付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求(qiú)权优(yōu)先于建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权的(de)，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的(de)商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前(qián)已实际支付剩余(yú)价(jià)款(kuǎn)的，可以适用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套房子均(jūn)为“已(yǐ)售未网签(qiān)”国v是不是国5，国v与国vl的区别，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是(shì)个烫(tàng)手山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司(sī)中(zhōng)国信达申(shēn)请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可(kě)以追溯(sù)到金谷信(xìn)托(tuō)踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退出(chū)了(le)赫(hè)华恒瑞的(de)股东行列(liè)，中国(guó)金谷国(guó)际信托有限责任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企，中赫集(jí)团既没有很(hěn)大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一(yī)个(gè)个传说。

　　如钓(diào)鱼台七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集团进(jìn)入北京的第一(yī)个豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置(zhì)地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万/平米(mǐ)的天价，成(chéng)为当时京城最贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下(xià)了北京万柳地块(kuài)，成为(wèi)北(běi)京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地王”。很(hěn)快，万柳书(shū)院(yuàn)就(jiù)以神(shén)秘高端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷(hé)兰运回来(lái)的(de)灰砖垒起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树(shù)，还(hái)是每(měi)平米20万元的价(jià)格(gé)，都(dōu)令(lìng)业(yè)内外震撼不(bù)已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的院儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市的它(tā)，对手(shǒu)是当时(shí)有(yǒu)名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它(tā)远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经(jīng)推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也吸引了不少知名人士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬(lǎo)则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集(jí)团的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但(dàn)隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书(shū)确(què)定义务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今沦(lún)落到这个地步(bù)，其(qí)实是有迹(jì)可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今(jīn)年年(nián)初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背后的中赫集团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦为“老赖”，中赫集(jí)团实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收(shōu)购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷(fēn)开(kāi)始了多元(yuán)化转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中(zhōng)赫集(jí)团就(jiù)尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转型的目光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后(hòu)，中赫(hè)集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐(lè)部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如(rú)果北京国安的估值一直没变，那么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感(gǎn)叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真(zhēn)的是这(zhè)样，中赫为(wèi)什么又要(yào)质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及其实控(kòng)人周(zhōu)金辉夫(fū)妇将其手中的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆(lù)续质押，据企查查(chá)显示(shì)，目前中赫集团共有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信托、中(zhōng)融信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与(yǔ)入主北(běi)京(jīng)国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经(jīng)营状况(kuàng)没有得到改善，中(zhōng)赫集团也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年(nián)，北京国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还(hái)在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被5次(cì)列被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安(ān)也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫(hè)集(jí)团股东周金辉(huī)、李彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能(néng)独善其身？

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