又一只消费REIT，明日上市！

公募REITs市场再添重磅新品。

4月30日，中金印力REIT将(jiāng)正(zhèng)式上市交易。随着这只REIT上市(shì)，首(shǒu)批4只消费基(jī)础设(shè)施REITs全部(bù)成功上市(shì)。

值得一提的是，就在日前，已(yǐ)上市的3只消费REITs刚刚(gāng)发布首份成绩(jì)单，一季度可分配金额基本达到预期，底层(céng)资产出租率维持较高水平。

第四只消费 REIT明日上市

据(jù)深交所消息，中金(jīn)印力消费(fèi)REIT将(jiāng)于4月30日起(qǐ)在深交所上市(shì)交易，成为第(dì)四只上(shàng)市的消费类基础设施(shī)公募REIT。

上市交易公告书显(xiǎn)示，中(zhōng)金(jīn)印力消费REIT基金份额(é)总(zǒng)额达到10亿份(fèn)，存续(xù)期设定为25年。在此前的(de)发行阶段，中金印力消费REIT就受到(dào)认购资金追捧，公众发售部分提前(qián)结束募集。

公告显示(shì)，中金印力消费REIT的募集资金(jīn)总额为32.6亿元人民币，其投资目标主要是获取(qǔ)基础设施项目(mù)租金、收费等稳定现金流。基金的投资策(cè)略规定(dìng)，投资于基础设施资产支持证券的(de)比例不低于基金资产的80%，以确保(bǎo)投(tóu)资组合的稳(wěn)定(dìng)性和收益(yì)性(xìng)。

截(jié)至2024年4月(yuè)23日，机(jī)构投资者在该基(jī)金的持有份额占比高达96.21%，个人投资者的持有份额则为3.79%。前十名持有人(rén)中，包括了(le)印力商(shāng)用置业有限公司和深(shēn)圳市地铁集团有限公司等知名企业。

从(cóng)中金(jīn)印力消费REIT的底层资产——杭州西溪印象城(chéng)来看，其在2014年至2022年的年加权平均出租率为9疯狂！这只基金，暴涨12900%！8.2%，过去5年加(jiā)权平均出租率约为98.1%，截至2023年9月30日出租率(lǜ)已达到(dào)99.6%。自2013年开业以来，该项目营业额(é)呈上升趋势，2022年总营业额超过35亿元；2023年1-9月的营(yín疯狂！这只基金，暴涨12900%！g)业额突破32亿元，再创(chuàng)历史新高(gāo)。

作为万科旗(qí)下的购物中心开发与运(yùn)营平台，印力集(jí)团截至2023年10月的运营管(guǎn)理项目超164个，遍布(bù)全国53个城市，管理(lǐ)面积近1200万平方(fāng)米，资产规模近1000亿(yì)元。

去年底，首批4只消费基础设(shè)施REITs正式获批，今(jīn)年一(yī)季度，华(huá)夏金茂商业REIT、嘉实物(wù)美消(xiāo)费REIT和华夏华润(rùn)商业REIT3只(zhǐ)消费类REITs先后完成募集，并于3月中(zhōng)旬成功上市交易(yì)。

从3只已上市消费REITs表现来看，嘉实物(wù)美消(xiāo)费REIT表现最(zuì)佳，上市一个多月(yuè)以来(lái)涨超4%，华(huá)夏华润商业REIT也取(qǔ)得正涨幅。

首批(pī)消费类REITs一季报符合预期

上市一个月(yuè)后，我国首批(pī)上市的三只消费类基础设施公募REITs一季报揭晓，首次交出的成绩单基本符合预期(qī)。

整体来看，嘉实物美消费REIT、华夏金茂REIT、华夏华润商业(yè)REIT三(sān)个项目一季度可分(fēn)配金额基本达到预(yù)期，其中物美消费REIT可(kě)供分配金额达成率最(zuì)高。

一季报显示(shì)，嘉(jiā)实物美消费REIT自今年(nián)1月31日成立以来营收为1887.58万元，净利润达663.93万元，可供分配金额(é)为1211.32万元。此前招募说明书显示，2024年可分配金额的预测值为(wèi)6699.55万元，预测(cè)现金分(fēn)派率为6.68%，若按成立(lì)时间占全(quán)年比重进行加权，报告期(qī)内(nèi)可分配金额完(wán)成率为18%。

华夏金茂(mào)商业(yè)REIT一季报实现收入为1462.13万元，净利润达到281.87万元，当期可供分配金(jīn)额为(wèi)887.27万元(yuán)，2024年度预(yù)测值为5254.29万元，成立两个月达成其中的16.88%。

作为目前市场规模(mó)最大的(de)消费REITs，华夏华润商业REIT自2月7日成立以来实现可供分配金额5122.89万(wàn)元，招募说明书显(xiǎn)示，全年预测值为(wèi)3.41亿元，占比15%。

值得一提的是，华夏华(huá)润商业REIT报告期内实(shí)现营收为1亿元，净利润为-426.58万元。另据招募说(shuō)明书显示，2024年净利润预测(cè)为-4183.36万元(yuán)，年度核(hé)心(xīn)支出用于购(gòu)买项目公司股权(quán)。2025年，这一预测数字(zì)将回正至1332.28万元。

一季报(bào)显示(shì)，三只(zhǐ)消(xiāo)费类REITs项目的出租率均保持在高位，均超98%。

嘉实物美REIT的(de)底层基础设施(shī)项目是以超市为主力店的社区商业，包括位于北京市的大成项目、玉蜓桥项目、华天项目和德胜门项目。截至2024年3月末，上(shàng)述(shù)资(zī)产整体出(chū)租率为98.33%，招募说明书显示，2023年6月末，四个项目的总出(chū)租率为(wèi)88.71%。

作为华夏华润商业REIT底层(céng)资产的青岛(dǎo)万象城，截至一季(jì)度末出租率为99.16%，较去年年中的98.49%进一(yī)步提升。华(huá)夏金茂REIT底(dǐ)层资产(chǎn)长沙览秀城一季度末出租率维(wéi)持在98.26%。

值得一提的是，从整个公(gōng)募REITs市(shì)场看，3只消费类REITs一季(jì)度出租率排名较为居前。消费类REITs底层资产租户(hù)结(jié)构相对稳(wěn)定(dìng)、分散化程度较高的特点，相较产(chǎn)权类资产而言，集中退租风险更低。

此外，一季报显示，多只消费REITs将引流增收、提升品牌(pái)作为底层资产运营的核(hé)心方向。比如(rú)，华夏金茂(mào)REIT一季报称，长沙(shā)览(lǎn)秀城项目合理利用场(chǎng)内空间，通(tōng)过多经业务和联营代销(xiāo)业务丰富消费场(chǎng)景并(bìng)拓宽了收入(rù)来源。华润商业REIT则(zé)指出，青岛(dǎo)万象城(chéng)正在进行局部业态主动优化调整与装修改造，进一步提升项目资产价值和收益水平。‍‍‍‍

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