北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积“不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行情火热的那些年，各地售楼处为(wèi)了制造噱头吸引购房者，将阳台、飘(piāo)窗和设(shè)备平台改造成房间，用来“赠送面积”。

《每日(rì)经济新闻》记者近期(qī)在北京调查发现(xiàn)，个别区域再次出现“赠(zèng)送面积”现象，有的开(kāi)发商宣称通(tōng)过“赠送面积”，得房(fáng)率可以达到90%以上，后期会统一改造进(jìn)行交付。

受访北京市法律(lǜ)界和房管部门人(rén)士表示，开发商宣称的“赠送面积(jī)”要注意甄别，实际(jì)上这部分面积不能计入购房合同，交房后存在一定法律风险。

不过，不同城市间有着不同管理方式(shì)。

4月18日，长(zhǎng)沙市房地产平稳健康和安全运(yùn)行协调小组印发《优化房地产开(kāi)发项目规划管理若干措施》通知，明确优化阳台等空间面积计算规则，业内测算累计赠(zèng)送可以做到套内建筑面积(jī)30%左右。

得房率(lǜ)最高超过100%

4月15日，每经记者走访了北京市丰台区某楼盘，销售(shòu)人员指(zhǐ)着样板间地上贴着的分割线讳莫(mò)如深，“分割线外的一(yī)半部分不计算产证面积，是开发商‘送’给你的，房间面积只能在分割线内。”

除了南侧两(liǎng)处卧室和一个客厅的阳台，北侧(cè)两处卧室的飘窗位置(zhì)也贴有分割线，被改成平地。原本面积(jī)较小的北卧室，显得空间更大了。盛景微4月26日龙虎榜数据

在另一个央企开发商(shāng)的售楼处内，销(xiāo)售人员称，项目得(dé)房率达到89%，“赠送面积”有13平方米。与其他项目相(xiāng)比，自家楼盘的“赠送面积”更大，得房率更高。

赠送的包括1.5米(mǐ)宽的全部阳(yáng)台面积，南侧两个卧室，以(yǐ)及北侧两个设备阳台。“备案时阳台有两根柱子，实际上精装交付时开发商会打掉，改成(chéng)室内空间”，该销售人员介绍。

每经(jīng)记者在大兴区亦庄板块走访时看到，一家北京国资房企和一家央企开发商的项目得房(fáng)率约80%，样板间(jiān)地上没(méi)有分割线，赠送的只是正常的飘窗位置。

据(jù)北(běi)京一位房地产业内人士透露(lù)，目前个(gè)别区域的确出现改造设(shè)备阳台赠送(sòng)面积现(xiàn)象，有的楼盘最(zuì)高得房率超过(guò)100%，主要与(yǔ)周边配(pèi)套设施(shī)较差，位置偏僻(pì)有关。大部分(fēn)区域还是根(gēn)据监管要求，在营(yíng)销方面比(bǐ)较规范。

每经记者以购房者身份咨(zī)询(xún)北京市(shì)丰(fēng)台区(qū)房盛景微4月26日龙虎榜数据管局，房屋交易市场管理科一位工作人(rén)员提(tí)醒，开发企业在营(yíng)销时(shí)承诺赠送的面积不能计入购(gòu)房合同，改造后有一定的(de)法律风险。而且，后期的物业费收取和二手房交易都与面积相关。

丰(fēng)台区(qū)城市管理综合行政执(zhí)法局一位(wèi)工作(zuò)人员则表示(shì)，不计(jì)入合同的部分即便开(kāi)发商许诺使用，也不具(jù)备法律效力，一旦被举报，将由(yóu)街道办事处的城管执法人员(yuán)调查处理。

已有城(chéng)市明确赠送面积规则

不过，在很多城市并未明确商品房套内(nèi)空间面积(jī)管理的情况下，4月18日(rì)，“楼市调控优等生”长沙却明确了“赠送面积”规定。

长沙明(míng)确(què)提出进一步(bù)优化阳台等空间面积计算规则。因城市景(jǐng)观风貌要求需要封(fēng)闭阳台(tái)的新建住宅项目，其封闭阳台按水(shuǐ)平投影面积的1/2计入容积率和建筑面积进行商品房预(yù)售和不动产登记。居住建(jiàn)筑阳(yáng)台等按水平投影面积(jī)的1/2计入建筑(zhù)面积的部分(fēn)，其水平投影面积之和按不(bù)超过套(tào)内建筑面(miàn)积20%控制。

合理调整飘窗和设备平台管控要求，进一(yī)步提升住宅(zhái)使(shǐ)用功能(néng)完整(zhěng)性(xìng)。飘（凸）窗宽度可(kě)与房间等宽，出挑宽(kuān)度不超过0.8米(mǐ)。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板可(kě)同时设置，不大于4.0平(píng)方(fāng)米/户的设备平台不计入容(róng)积率和建筑面积(jī)。

湖南中(zhōng)原研(yán)究(jiū)院分析(xī)认为(wèi)，该(gāi)政策主要影响(xiǎng)三个层面：

最(zuì)重要的赠送方面，之前封闭阳台(tái)是(shì)全计容，现在能做到半赠送；居住(zhù)阳台的赠送(sòng)面(miàn)积则由半赠送提升(shēng)到套(tào)内建面的20%。

飘窗位置不计(jì)入(rù)套内面积，还可(kě)以做(zuò)到与房间等宽，这意味着(zhe)，开发商在建设房间时可(kě)以多出0.8米进(jìn)深空间。

设备平台不(bù)计入赠送面(miàn)积，最多能再(zài)赠送4平(píng)方米。

多(duō)重规(guī)定之(zhī)后，累计赠(zèng)送大概可以做到30%，长沙新房有望迎来“负公摊(tān)”时代。

对于未明(míng)确(què)赠送面积的城市，北京法学会(huì)不动产法研究(jiū)会(huì)理事、北(běi)京(jīng)金诉律师事务所主(zhǔ)任王玉臣表(biǎo)示，购房者要注意：

第一(yī)，尽量不要(yào)轻信所谓的“赠送面积”说(shuō)法，羊毛出在羊身上，一般不太可能(néng)是真正的赠送。

第(dì)二，务必(bì)注意所谓的赠送应当写在合同(tóng)，只要写不到合同里，一般要么是(shì)违建，要么是侵占公摊或公共部分。

第三，购房(fáng)者可以在购房时(shí)要求开发商提供所谓“赠送面积”的相关规划文(wén)件，进行基(jī)本判断。如果和(hé)规划不符，则属于违规行为。

第四(sì)，购房时对购房(fáng)过程和相关宣(xuān)传材料做好取证，尤其是关于“赠送面积”部分的内(nèi)容。

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